<Q&A주택 임대차 신고제> <보증금 6000만원, 월세 30만원 넘으면> <"국토부 과세 자료로 안 쓴다"> <신고제 시행되면 전셋값 출렁일까>
국토교통부는 오는 6월1일부터 임대차 신고제를 시행하기 위해 신고대상과 신고내용, 절차 등 구체적인 내용을 담은 '부동산거래신고 등에 관한 법률' 하위법령 개정안을 입법예고한다고 15일 밝혔다.임대차 신고제에 대한 구체적 내용을 알기 쉽게 Q&A로 포스팅 하겠다.
신고제는 지난해 개정한 일명 ‘임대차 3법’ 중 가장 마지막으로 도입되는 제도다.
임대차 신고제가 시행되면 임대인의 임대소득이 정부에 낱낱이 공개돼 내야하는 세금 부담 때문에 전세를 거둬들이면서 전세 물량이 감소할 수 있다는 지적도 제기된다.
정부는 임차인 보호를 위한 제도일 뿐 과세정보로 활용하지 않겠다지만 향후 어찌 될지는 모르는 일이므로 시장에서는 이를 곧이 곧대로 믿지 않고 있다.
Q1.임대차 신고제를 도입하는 이유는?
❶임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등을 신고하게 해 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입하는 제도다.
❷그 동안 소액, 단기, 갱신계약은 확정일자를 받지 않는 경향이 있었다.
❸이 제도가 도입되면 자동으로 확정일자가 부여돼 별도 장치 없이도 보증금을 보호받을 수 있다는 점이 순기능이다.
Q2.임대차 신고제 대상 지역은 전국인가?
❶개정안에 따르면 임대차 신고제 대상 지역은 서울·경기도·인천 등 수도권 전역과 광역시, 세종시, 도(道)의 시(市) 지역이다.
❷임대차 거래량이 적고 소액 계약 임대차 비중이 높아 신고 필요성이 낮은 도 지역의 군(郡)은 제외됐다.
Q3.모든 임대차계약은 신고해야 하는가?
❶신고금액은 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금 최소금액이 6000만원인 점을 고려해 임대차 보증금 6000만원 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약으로 정했다.
❷신규, 갱신계약 모두 신고해야 하지만 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외했다.
Q4.신고 항목은 무엇인가?
❶신고 항목은 임대인과 임차인의 인적사항, 임대 목적물 주소·면적(방수), 임대료, 계약기간, 체결일 등이다.
❷갱신계약은 종전 임대료와 계약갱신요구권 행사여부도 신고해야 한다.
❸종전 임대료를 신고하도록 한 것은 임대료 인상률을 파악하기 위한 목적이다.
Q5.신고방법은?
❶신고는 계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인해 신고하는 것이 원칙이다.
❷신고 편의를 위해 둘 중 한 명이 당사자 모두의 서명이 기재된 계약서를 제출해도 된다.
❸임대차 신고는 임대한 주택의 관할 읍·면·동 주민센터를 방문해 할 수 있지만 비대면 온라인 신고도 가능하므로 확정일자를 부여받기 위해 일과 중에 주민센터를 방문해야 하는 불편함이 크게 줄어들 것이다.
❹임대인이나 임차인이 신고를 접수한 경우 상대방에게는 문자 메시지로 통보된다.
❺특히,주민센터에서 확정일자 부여시 부과하는 수수료(600원)도 임대차 신고를 통해 확정일자를 부여받으면 면제된다.
Q6.공인중개사에게 위임해도 되나?
❶구두로는 안 되고 위임장을 작성해야 한다.
❷일반 신고는 별도 양식이 없기 때문에 임차인, 임대인이 대리인에게 위임한다는 내용을 담은 서류를 가져오면 접수할 수 있다.
Q7.임대차신고제가 임대소득 과세를 강화하기 위한 것인가?
❶임대차신고제는 시장 투명성, 임차인 권익 보호를 위해 시행되는 것으로 임대소득 과세와는 관계가 없다.
❷임대소득 과세는 이미 국세청이 보유한 다양한 정보를 통해 이뤄지고 있다.
❸현재로서는 신고제 자료를 추가적인 별도 과세 정보로 활용하지 않겠다는 게 과세당국의 입장이다.
Q8.집주인 입장에선 신고만으로도 부담을 느껴 시장에 영향을 줄 수 있지 않겠나?
❶지난해 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 당시에도 매물이 감소하고 전세 가격이 오른다는 비판이 제기됐다.
❷시행 초기 그런 현상이 나타났던 것도 사실이다.
❸그러나 임대차 신고제는 완성된 거래에 대해서 신고하는 절차이기 때문에 시장에 미치는 영향은 극히 제한적일 것으로 보고 있다.
❹또한 현재 100대 아파트를 대상으로 시범조사하고 있는데, 임대차 2법 시행 전 60%에 못 미치던 계약갱신율이 75%를 넘어서는 수준까지 올라오고 있다.
❺그런 측면에서 앞선 제도들도 긍정적 효과를 보이고 있다고 판단한다.
❻임대차신고제 역시 시장 투명성 제고 및 다양한 거래 정보 제공을 통해 임대인과 임차인이 합리적 의사결정을 하는데 도움이 되는 제도로 정착할 것을 기대한다.
Q9.임대차신고제가 표준임대료 등 임대료 규제 도입을 위한 준비 작업이라는 말도 있다.
❶표준임대료 등 신규 임대료 규제 도입은 검토된 바 없다.
Q10.시범사업 지역에 서울이 빠찐 이유는?
❶지자체가 동의하고 적극적으로 요청한 지역을 기본적으로 선정했다.
❷시범사업지 5곳을 테스트베드로 삼아 시스템 안정성, 절차의 합리성 등을 점검한 이후 바로 시행에 들어갈 계획이다.
Q11.과태료 부과 기준은?
❶과태료는 100만원 이하로 부과되며, 최소 금액은 4만원이다.
❷1억원 미만 임대차 계약은 신고 해태 기간이 3개월 이내이면 4만원을 부과한다.
❸100만원은 신고 해태 기간이 2년 이상이고, 미신고한 임대차 금액이 5억원 이상일 때 제한적으로 부과된다.
❹단 거짓신고는 100만원을 부과한다.
❺과태료 부과액수는 추후 재검토할 기회가 있을 것으로 본다.
Q12.임차인이 신고한다고 하고 30일 이내에 하지 않았을 때 임대인에게 과태료가 부과되나?
❶통상 임차인은 자신의 권익 보호를 위해 임대차 신고를 적극적으로 할 것이라 본다.
❷다만 임차인이 신고 의사 표시를 해놓고 30일 이내에 하지 않았을 경우는 사유를 고려해 과태료 부과 면제 등을 할 수 있다.
Q13.과태료는 언제부터 부과 되는가?
❶당장 부과되는 것은 아니다.
❷신규 제도 도입에 따른 국민들의 적응기간 등을 감안해 내년 5월31일까지 1년 동안은 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영한다.
Q14.갱신 계약 때 종전 임대료를 쓰게 하는 이유는?
❶종전 임대료에서 갱신 계약을 통해 임대료가 얼마나 올라갔는지 보기 위한 것이다.
❷주택임대차보호법은 강제 처벌 조항이 없기 때문에 처벌 목적보다는 시장 변화 파악하기 위한 행정적인 지표로 활용할 예정이다.
❸이를 토대로 임대료 증액률을 5% 이내로 제한하는 ‘5%룰’을 단속할 계획은 없다.
Q15.확정일자를 먼저 받고 신고했을 때, 관련 수수료를 환급해주나?.
❶수수료 문제는 법무부와 협의 중에 있다.
❷자세한 내용은 확정되면 다시 공개한다.
Q16.임대차 신고의 그 밖의 법적 효과는?
❶전입신고를 할 때 임대차 계약서를 첨부하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 규정했다.
❷임대차 신고 시 계약서를 제출한 경우 주택임대차보호법에 따른 확정일자도 부여되는 것으로 본다.