#<오늘부터 비주택 담보대출 규제> <개인별 DSR 확대 규제도 신규 대출에 적용 전망> <꼬마빌딩 LTV 규제?> <청년·신혼 LTV 90% 검토> <집값만 올리는 생색내기용?>
한국토지주택공사(LH) 일부 직원의 비주담대를 활용한 땅 투기 의혹으로 국민적 공분이 일자 금융당국은 전체 금융권의 비주담대에 LTV 70% 규제를 적용하기로 했다.
지금까지 상호금융권만 비주담대에 LTV 70% 규제를 적용하다가 은행 등 다른 금융권에도 같은 규제가 도입되는 것이다.
가계대출 중 비주담대는 최근 몇 년간 증가세가 크지 않았고 농어민, 소상공인 등이 많이 이용한 점을 고려해 전체 금융권에 적용되는 규제가 없었다.
다만 비주담대 증가율이 다소 높았던 농협 등 상호금융권에는 행정지도로 LTV 70% 규제를 적용했다. 은행 등 다른 업종은 내규를 통해 통상 LTV 60% 안팎을 적용했다.
그러나,17일부터 토지·오피스텔·상가 등 비주택담보대출(비주담대)에 대한 주택담보대출비율(LTV) 한도 규제가 모든 금융권으로 확대 적용되 현재 금융권 내규나 행정지도에 따른 비주담대 규제를 감독 규정에 반영하는 방식이며 DSR,꼬마빌딩 LTV 규제?,청년·신혼 LTV 90% 검토,집값만 올리는 생색내기용?을 포스팅 하겠다.
1.오늘부터 비주택 담보대출 규제.. 모든 금융권으로 확대
❶16일 금융권에 따르면, 금융위원회는 지난달 29일 발표한 ‘가계부채 관리방안’과 관련한 행정지도 문건을 최근 시중 은행에 내려 보냈다.
❷이 문건은 17일부터 적용되는 비(非)주담대 LTV 70% 한도 규제 확대에 관한 세부 지침을 담고 있다.
❸금융 당국은 그동안 신협, 농·수협 등 상호금융권에 대해서만 적용됐던 비주담대 대출 규제를 전 금융권으로 확대하기로 했다.
❹비주담대 LTV 70% 한도 규제는 17일 이후 신규 대출 신청분부터 적용되므로 16일까지 ▲부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명할 수 있거나 ▲금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청 접수를 완료했거나 ▲금융회사로부터 대출 만기 연장 통보를 받은 경우에는 강화된 규제가 적용되지 않는다.
▲LTV(주택담보대출비율·Loan to Value Ratio)
주택을 담보로 돈을 빌릴 때 담보로 인정해주는 집값의 비율. 6억짜리 주택에 대해 LTV 비율 40%를 적용할 경우 대출받을 수 있는 최대 금액은 집값의 40%인 2억4000만원이 된다.
❺특히 16일까지 입주자 모집 공고가 이뤄진 사업장에 대한 이주비 대출, 중도금 대출과 잔금 대출에 대해서도 LTV 70% 한도 규제가 적용되지 않는다.
❻다만 금융 당국은 “이미 입주자 모집 공고가 이뤄진 사업장의 분양권 등이 오는 17일부터 전매된 경우 등에 대해서는 강화된 규제를 적용 한다”고 덧붙였다.
2.개인별 DSR 확대 규제도 신규 대출에 적용 전망
❶금융 당국의 이번 행정지도를 보면 오는 7월부터 확대 적용되는 개인별 DSR 규제 역시 신규 대출부터 적용될 것이란 전망이 나온다.
▲DSR(총부채원리금상환비율·Debt Service Ratio)
개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율. 대출에는 주택담보대출, 신용대출 등 모든 대출이 포함된다.
❷정부의 ‘가계부채 관리방안’에 따르면 7월부터는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 6억원 이상 아파트를 살 때 은행권에서는 연소득의 40%까지만, 비은행권에서는 60%까지 담보 대출을 받을 수 있도록 DSR 규제가 강화된다.
❸지금은 투기지역과 투기과열지구의 9억원 이상 아파트에만 해당되는 규제인데 범위가 확대되는 것이다.
❹또 지금은 대출받는 사람이 아니라 은행별로 평균 40%를 적용하기 때문에 일부 대출자는 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘는 경우도 있지만, 7월부터는 개인별로도 40%를 넘지 못하게 된다.
❺규제 강화에 따라 7월 이후 주택 구입을 예정하고 있거나 중도금·잔금 처리 등이 필요한 실수요자 입장에서는 어느 시점의 계약부터 규제를 받는지가 관심사였다.
❻이에 대해 은행권 관계자는 “이번 비주담대 LTV 확대에 대한 정부 지침을 보면 개인별 DSR 규제 또한 신규 대출 신청분부터 적용되지 않겠느냐”며 “행정지도 시행일 전 입주자 모집 공고가 이뤄졌거나 대출이 확정된 경우 등은 기존 규정이 적용될 것으로 보인다”고 했다.
❼금융 당국은 개인별 DSR 규제에 대한 행정지도를 다음 달 중 내려보낼 예정이며 금융 당국은 이번 행정지도를 통해 대출 기한 연장이나 만기 조건만 변경하는 재약정 등은 ‘신규 대출’에 해당하지 않아서 새 규제가 적용되지 않는다는 점을 분명히 했다.
❽은행권 관계자는 “주택 구매를 위해 ‘영끌’ 한 고객들은 신용대출 갱신 시 강화된 DSR을 적용받는 것 아닌지 우려가 컸는데 단순 만기 연장은 신규 대출이 아니라는 확답이 나온 것”이라며 “다만 기존 대출을 증액하거나 다른 대출로 갈아타는 경우에는 ‘은행업감독규정’상 신규 대출로 보기 때문에 새로운 규제가 적용될 수 있다”고 했다.
3.꼬마빌딩 LTV 규제?
❶배우 공효진은 용산구 한남동에 37억짜리 꼬마빌딩을 사서 4년 뒤 60억원에 매각해 23억원의 시세 차익을 올렸고 최근 배우 김태희가 강남역 빌딩을 203억원에 팔아 71억원의 시세 차익을 거둔 사실이 알려진 꼬마빌딩 투자는 연예인들의 대표적인 재테크 수단으로 알려져 있지만, 일반 투자자들 사이에서도 주택시장 규제가 강화되자 보유하고 있던 아파트를 판 다주택자들이 이를 종자돈 삼아 대출이 수월한 빌딩으로 갈아타고 있는 것으로 추산된다.
❷꼬마빌딩이란 통상 7층 이하 규모에 매매가격이 50억원(1000㎡ 미만·7층 이하 건물) 이하로 형성된 중소형 건물을 일컫는다.
❷꼬마 빌딩은 부동산 대출이자 수익을 안정적으로 확보할 수 있는 은행과 상대적으로 느슨한 대출 규제를 받아 상가건물 투자자들에게 인기가 많았다.
❸예를 들어 강남의 한 아파트를 구입할 때 은행으로부터 받을 수 있는 최대 대출은 40%지만, 꼬마 빌딩 등은 최대 80% 이상도 대출이 가능하였다.
❹금융 당국은 17일부터 그동안 대출규제 사각지대로 거론됐던 ‘꼬마 빌딩’과 토지를 비롯한 비주택의 LTV 규제를 70%로 강화한다.
❺그동안 자율적으로 시행했던 상가·토지·오피스텔 등 비주택 LTV를 기존 단위농협·수협·신협 등 상호금융권 행정 지도로 관리했지만 이를 전 금융권으로 확대하는 것이다.
❻오는 7월부터는 토지거래허가구역 내에서는 LTV 40%가 적용된다.
4.청년·신혼 LTV 90% 검토
❶김진표 위원장이 이끄는 부동산특위 세제·금융분과는 청년과 신혼부부 등을 대상으로 대출 규제를 완화해 주는 방안을 논의하고 있는데 투기지역·투기과열지구 내에서는 LTV를 40%로 제한하지만, 무주택 청년계층에겐 비(非)규제지역에서 70%를 적용하자는 게 핵심 내용이다.
❷여기에 초장기(40년) 정책모기지(주택담보대출)를 도입하는 방식으로 20%의 우대혜택을 적용하면 집이 없는 청년이나 신혼부부의 경우 집값의 90%까지 자금을 조달받을 수 있게 된다.
❸내집 마련을 위해 대출을 받은 젊은이들의 원리금 부담을 줄여 주고 전체 대출 한도는 늘려 주는 것이다.
❹여당에서는 청년이나 신혼부부 가구수가 많지 않기 때문에 일부 소득 기준 등을 조정해 시장에 미치는 큰 영향 없이 정책 집행이 가능할 것이라는 얘기도 나온다.
❺금융 당국은 아직까지 공식 제안을 받은 바는 없다고 하며 다른 안을 검토 하고 있다고 한다.
5.LTV 90% 검토에..집값만 올리는 생색내기용?
❶7월부터 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 시가 6억원을 넘는 주택을 사거나 1억원 초과 신용대출을 받을 때 개인별 DSR 40% 규제를 단계적으로 확대하기로 한 탓으로 LTV 완화가 이뤄지더라도 저소득자는 여전히 집사기가 힘들 것이란 ‘생색내기용 정책’에 그칠 것이란 비판이 나오고 있다.
❷DSR은 대출자의 모든 부채에 대한 원리금 상환 부담을 연소득으로 나눈 비율로, 기존 대출의 이자 상환부담만을 계산했던 총부채상환비율(DTI)보다 더 강화된 지표로 주택담보대출에 도입되면 저연봉자일수록 대출 한도가 줄어들게 된다.
❸예컨대,연봉 5000만원을 받는 직장인이 6억원 아파트를 산다고 가정하면, 다른 대출이 없는 상태에서 대출 기간을 30년(금리 2.85%)으로 잡더라도 원리금균등분할로 DSR 40% 적용 시 최대 4억300만원 정도까지만 주택담보대출이 가능하여,LTV를 90%으로 잡았을 땐 5억4000만원이 가능하지만 DSR을 적용하면 이보다 1억여원 대출을 못 받게 되는 것이다.
❹연봉 3000만원 직장인은 같은 조건에 DSR 40%를 적용하면 2억4100만 원 정도 만 대출이 나오므로 연봉이 적은 사람은 깎이는 금액이 더 크다.
❺이런 비판에 정부는 청년층 대출 규제 문턱을 낮춰주는 차원에서 7월부터 청년층의 DSR을 산정할 때 장래소득 인정기준을 활용한다는 방침이다.
❻금융위원회 계산 결과에 따르면 만약 월급이 300만원인 만 30세 무주택 근로자(DSR 40%, 예상소득증가율 23.3%)가 만기 20년짜리 주택담보대출을 받을 경우 대출한도가 종전 2억2600만원에서 최대 2억5200만원까지 약 11.5% 늘어나게 된다.
❼정부는 또 청년층이 초기 목돈 부담 없이 내집 마련에 나설 수 있도록 ‘주택공급-초장기 모기지’ 연계 방안 등을 추진한단 계획이다.
❽그러나 한편으론 금리가 오르는 상황에서 대출규제 완화가 필요한 것은 맞지만 갑자기 한도를 너무 높이면 금리 인상,집값 하락 등 경기변동에 취약하여 부작용이 커질 것이란 우려도 나온다.
❾또한,실수요층 대상이더라도 급작스런 대출한도 확대로 구매력이 높아지면 대상지역 집값 상승 등 부작용이 커질 수 있다는 지적이 나오고 있다.