#Q&A 18개로 쉽게 알아 보는 6월1일부터 시행되는 주택 임대차 신고제
내일(6월1일)부터 ‘주택 임대차 신고제’가 본격 시행된다.
이에 따라 전국 대부분의 지역에서 보증금 6000만 원 이상, 월세 30만을 넘는 임대차 계약을 한 경우에는 반드시 30일 이내에 해당지역 관할 주민센터나 정부가 운영하는 부동산거래관리시스템 등을 통해 신고해야만 한다.이를 어기거나 거짓으로 신고하면 최고 100만 원의 과태료가 부과된다.
또 국민들의 적응기간 등을 고려해 앞으로 1년 간은 계도기간으로 운영해 과태료가 부과되지 않는다.
국토교통부는 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 등이 개정됨에 따라 다음달 1일부터 ‘주택 임대차 신고제’를 시행한다고 31일 밝혔다.
주요 내용과 의미 등을 Q&A로 포스팅 한다.
Q1.임대차 신고는 언제부터 어디에서 하나?
❶임대주택이 위치한 지역 읍면동 주민센터를 방문해서 관련 서류 등을 제출하면 된다.
❷정부가 6월1일 오전 9시부터 운영하게 될 부동산거래시스템(https://rtms.molit.go.kr)에 접속한 뒤 ‘임대차신고시스템’을 이용해 신고할 수도 있다.
❸주민센터는 평일 오전 9시부터 오후 6시까지만 이용 가능하다. 반면 온라인은 24시간 신청할 수 있다.
Q2.어떤 내용을 신고해야 하나?
❶임대인(집주인) 임차인(세입자)와 관련한 정보와 임대주택의 종류, 위치, 면적, 임대계약 내용 등 임대차 계약서 내용 전부,그대로 라고 보면 된다.
❷방문 신고한다면 계약서를 그대로 가져가면 되고, 온라인 신고라면 계약서를 스캔해 파일로 만들거나 스마트폰으로 사진을 찍어 제출하면 된다.
❸만약 계약서가 없다면 계약내용을 확인해줄 수 있는 문서나 통장 입금내역 등 계약 입증서류를 제출해도 된다.
Q3.6월 1일 이전 계약도 신고할 수 있나?
❶1일 이후 계약만 해당된다.
❷또 신규 계약이거나 계약 내용이 바뀐 상태에서 이뤄지는 갱신 계약만 대상이다.
❸따라서 보증금이나 월세를 그대로 둔 상태에서 계약 갱신이 이뤄졌다면 신고하지 않아도 된다.
Q4.계약금이 대상기준에 미치지 못해도 할 수 있나?
❶안 된다.
❷대상지역은 수도권과 광역시, 세종시와 지방 시(市)의 신규와 갱신 계약 모두 대상이며 나머지 도 지역의 군 지역은 제외된다.
▲이런 지역에서 이뤄진 임대차계약은 지난해 신고 된 임대차계약 217만 가운데 3만6000건(1.7%)에 불과할 정도로 많지 않다.
Q5.신고는 누가 해야 하나?
❶임대차 계약 당사자(집주인과 세입자) 모두가 신고 의무 대상자나 다만 당사자 중 1명이 신고하면 된다.
❷당사자들로부터 위임장을 받은 공인중개사 등도 대리 신고할 수 있다.
Q6.1명이 신고하면 다른 사람들이 신고 여부를 확인할 방법은?
❶신고 접수와 완료 단계에서 집주인이나 세입자에게 문자로 통보가 된다.
❷온라인 신고 사이트를 통해서도 확인할 수 있다.
❸신고 내용이 미흡해 보완 요구가 있을 때에도 문자로 안내된다.
Q7.확정일자는 어떻게 부여받나?
❶임대차 신고를 할 때 계약서를 함께 제출하면 ‘임대차계약신고필증’을 줄 때 우측 상단에 확정일자 번호가 표시된다.
❷확정일자는 신고 접수일 기준으로 발행된다.
▲예컨대 6월 5일(토)에 신고 접수를 하고, 신고 처리가 6월 7일(월)에 이뤄졌다면 확정일자 효력은 5일 발생한다는 뜻이다.
Q8.전입신고만 하면 임대차 신고가 자동적으로 이뤄지나?
❶현장 방문으로 임대차 신고를 하면서 임대차 계약서를 제출하면 가능하다.
❷정부24를 통해 전입신고를 할 때 임대차 신고 메뉴를 선택해 신고해도 이런 효과를 거둘 수 있다.
Q9.실제 입주가 늦어져 전입신고를 계약 후 한 달 뒤에 해야 한다. 어떻게 하는 게 좋은가?
❶계약 후 30일이 지나 전입신고를 해야 한다면 과태료를 내야 하는 등 불이익이 따르기 때문에 계약 30일 이전에 임대차 신고를 먼저 하는 게 좋다.
❷이후 전입신고는 실제 입주한 뒤에 해도 된다.
Q10.서울에 사는 세입자인데 ‘제주 한 달 살기’를 계획 중인데 이것도 신고 대상인가?
❶아니다.
❷전입신고가 돼 있는 본 거주지가 있다면 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약은 신고 대상에서 제외된다.
▲대표적인 예가 ‘제주 1개월 살기’다.
▲일시적인 출장으로 체류하는 경우에도 신고하지 않아도 된다.
Q11.회사기숙사에 살고 있는 직장인인데 이것도 신고대상인가?
❶보증금이 6000만 원을 넘거나 월세를 30만 원을 초과해 낸다면 신고를 해야만 한다.
❷다만 대학교나 고등학교 기숙사에 살고 있다면 신고 대상에서 제외된다.
▲학교 기숙사는 관련 법령에 따라 학교시설로 분류되고, 일반적인 주거용 임대차 계약 형식을 따르지 않는 데다 기숙사비가 ‘대학 e알리미’에 공시된다는 점을 감안한 조치이다.
Q12.신고 데이터는 언제쯤 일반인이 볼 수 있나?
❶빨라도 올해 11월에나 일부 내용만 볼 수 있다.
❷정부는 신고 된 데이터의 신뢰도 등을 확인하기 위해 기존 데이터와 비교 분석 등을 할 예정이다.
▲이 작업에 최소 4, 5개월 정도가 걸릴 것으로 예상하고 있다.
❸정부는 그 내용에 대해서는 지역별 임대물건 예상 물량과 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 정도가 될 것으로 예상하고 있다.
Q13.이번 조치가 세입자 보호에 기여할 수 있나?
❶정부는 신고제 의무화가 세입자 보호에 기여할 것으로 기대하고 있다.
❷그동안 소액이거나 단기, 갱신계약 등은 확정일자를 받지 않는 경우가 많았다.
▲국토부에 따르면 확정일자 신고건이 전체 임대차 계약의 30% 수준에 머문 중요한 이유였다.
❸또 신고제를 통해 확정일자를 자동적으로 부여받게 돼 편리해진다.
▲확정일자 수수료(600원)도 절감할 수 있다.
Q14.신고제가 임대차 시장 투명화에 기대한다는 근거는?
❶정부는 761만 임차가구 중 이번 신고제를 통해 365만 가구(47%)의 자료를 확보할 수 있을 것으로 추정하고 있다.
❷여기에 공공임대 입주자 정보와 주거급여 지급 조사자료 등을 통해 얻을 수 있는 228만 가구의 임대차 정보까지 더하면 모두 584만 가구(77%)의 임대차 정보 파악이 가능질 것으로 예상한다.
Q15.집주인에게도 도움이 되나?
❶주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 적정 임대료 책정에 도움이 될 수 있다.
❷특히 아파트에 비해 시세를 파악하기 쉽지 않은 다세대·단독주택·빌라 등을 가진 집주인이 보다 관련 정보를 확보하기 쉬워질 수 있다.
❸전·월세신고제까지 시행되면 임대차 시장이 완전히 붕괴할 것이라는 우려가 나온다.
▲임대차 시장 투명화라는 장점이 있는 것은 맞지만 집주인 입장에선 전세는 물론 월세도 주길 꺼려 신고제로 세 부담이 늘어난 집주인들이 월세 매물까지 거둬들일 가능성이 있고 전·월세를 구하더라도 비싼 값을 감수해야 할 일이 발생할 수도 있는 우려가 있다는 견해가 있으나 시장의 흐름을 예의 주시해야 할 것이다.
Q16.과세정보 등으로 활용될 가능성은 없나?
❶정부는 신고제가 임대차 시장 동향파악과 임차인 보호를 목적으로 도입된 제도이며, 과세자료로 활용하지 않는다고 강조하고 있다.
❷하지만 시장에서는 신고 내용이 과세정보로 활용될 가능성이 높다고 보고 있다.
▲세를 주고 월세를 받으면서 소득을 신고하지 않은 집주인을 찾아내 세금을 매길 것이라는 얘기다.
▲전·월세신고제가 임대소득에 대한 과세 강화로 연결되면 집주인들이 늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 크다
Q17.표준임대료 도입 우려도 제기되는데?
❶신고제를 통해 쌓인 데이터가 표준임대료를 만드는 근거자료로 활용될 가능성도 있다.
▲표준임대료는 지방자치단체별로 물가와 경제 사정 등을 고려해 적정 수준의 임대료를 확정 고시하는 방식이다.
▲표준 임대료는 단기적으로 임차인에게 도움이 될 수 있지만 ‘뒷돈 거래’ 등 부작용을 낳을 수 있다.
❷정부는 이에 대해 공식적으로 부인하고 있다.
❸지난해 김현미 전 국토부 장관이 이 제도의 도입 가능성을 시사하기도 했기 때문에 하지만 시중에서는 가능성을 배제할 수 없다는 관측이 많다.
▲작년 8월만 해도 국토부는 “표준 임대료 제도는 해외 선진 사례 등을 참고해 도입 필요성을 검토 중”이라고 밝힌 바 있다.
Q18.과도하게 개인 정보가 노출되는 것 아닌가?
❶배제할 수 없다.
❷특히 아파트와 달리 가구수가 많지 않은 다세대·다가구 등은 그 가능성이 크다.
❸보증금 수준과 계약만료일 등이 노출되면서 각 가정의 자산 규모 등을 추정하기 어렵지 않을 수 있다.