#부제:임차인이 임대인의 지위를 공동 상속한 상속인들에 대하여 임차보증금의 반환을 구한 사건[대법원 2021. 1. 28. 선고 중요판결]
티스토리 구독자 여러분!
세 들어 간 상가 건물주가 사망한 경우에 일면식도 없는 자녀들은 수명이고 보증금은 어찌 돌려받을까요?
특히, 자녀들은 나 몰라라 하며 다른 상속인에게 책임을 떠넘기고요!
일반인이 알기 쉽도록 용어 설명과 함께 포스팅하겠습니다.
※임대인은 빌려준 사람, 임차인은 빌린 사람이라는 것은 알지요?
공동 상속인이란 상속인이 여러 명이라는 것이고요.
상속인은 상속받는 사람, 피상속인은 상속해주는 사람, 즉 사망자를 말합니다.
2015다 59801마) 파기환송(일부)
[임차인이 임대인의 지위를 공동 상속한 상속인들에 대하여 임차보증금의 반환을 구한 사건]
◇임대인 지위를 공동상속한 상속인들이 임차인에 대하여 부담하는 임차보증금 반환채무의 성질(=불가분 채무)◇(=불가분채무)◇
※불가분 채무(不可分債務)란 말 그대로 나누지 못한다는 의미로 불가분의 채무자의 행위를 목적으로 하는 다수 당사자의 채무 관계에 있어서 채무자가 여럿 있는 경우의 채무를 말합니다.
급부란 말은 참 어렵습니다만, 급부(給付, 독일어: Leistung)는 채권의 내용이 되는 채무자의 특정한 행위를 말하는 법률 용어입니다.
한편, 분할 채무란, 분할해서 실현할 수 있는 가분급부를 목적으로 하는 채무관계를 말합니다.
예컨대, 친구들이랑 식당에 가서 함께 식사를 한 경우에 특별히 한턱 쏘겠다는 의사표시가 없는 한 식당 주인은 한 명 한 명에게 음식값을 청구할 수밖에 없는 경우입니다.
민법 제412조 (가분 채권, 가분 채무에의 변경) 불가분 채권이나 불가분채무가 가분채권 또는 가분 채무로 변경된 때에는 각 채권자는 자기 부분만의 이행을 청구할 권리가 있고 각 채무자는 자기 부담부 분만을 이행할 의무가 있다.
분할 채무의 경우 각 채무자는 자기 부담부 분만을 이행할 의무가 있으나, 이에 반하여 불가분 채무는 연대채무에 관한 규정을 준용하고 있으므로 채무자에 대하여 또는 총채 무자에 대하여 동시 또는 순차로 전부의 청구를 할 수 있습니다.
따라서, 임차인은 상속인 한 명 또는 전부에 대하여 동시 또는 순차적으로 청구할 수 있겠네요!
「상가건물 임대차 보호법」제3조는」제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그밖에( 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다.
※상가건물 임대차 보호법은 주택임대차 보호법과 함께 건물주 또는 집주인의 횡포가 사회문제가 되자 민법의 특별법으로 만들어진 법입니다. 구독자 여러분들은 사회생활 시 필이 어느 정도 숙지해야 되는 법인만큼 법의 목적을 참작하면서 특히, 적용범위에 대해 주의를 하면서 봐야 합니다.
제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
[전문개정 2009. 1. 30.]
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의 2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의 2부터 제10조의 9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.> [전문개정 2009. 1. 30.]
이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제삼자에3 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다.
※이미 발생하고 있는 법률관계(권리관계)를 제삼자에 대하여 주장할 수 있는 효력으로서 제삼자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
물론 대항요건을 갖춘 경우에는 당사자 사이의 법률 효과를 제삼자에 대하여도 주장할 수 있게 되나 대항요건을 갖추지 못한 경우는 안 되겠죠?
소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속․경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용되므로, 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결, 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 참조).
※민법은 다음과 같이 구분하고 있습니다.
제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권 취득) 상속, 공용 징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
임대인 지위를 공동으로 승계한 공동 임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분 채무에 해당한다(대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328 판결, 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결 등 참조).
※따라서, 임차인은 공동상속인중 한 명 또는 전부에 대하여 동시 또는 순차적으로 청구할 수 있겠네요!
☞구「상가건물 임대차 보호법」(2001.」 12. 29. 법률 제6542호로 제정되어 2002. 11. 1. 시행된 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다)이 적용되는 이 사건 임대차 계약에 관하여, 임대차계약 기간 종료 후 임대인이 사망하자 임차인인 원고가 임대인의 공동상속인들(피고 1,(피고 피고2, 甲, 乙)에 대하여 임차보증금의 반환을 구한 사안임
대법원은, 피고들은 甲, 乙과 함께 상속으로 이 사건 건물의 소유권을 취득한 자로서 구 상가임대차법 제3조 제2항에 따라 이 사건 임대차 계약상 임대인의 지위를 공동으로 승계하고, 공동 임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분 채무에 해당하므로, 이 사건 건물의 공동 임대인인 피고들은 특별한 사정이 없는 한 甲, 乙과 공동하여 원고에게 임차보증금을 반환할 의무가 있다고 보아, 원심이 이 사건 임차보증금 반환채무가 법정상속분에 따라 당연 분할되는 가분 채무에 해당한다는 전제에서 판단한 부분을 파기 환송함..
※따라서, 법정상속분에 따라 당연 분할되는 가분 채무에 해당하는 것이 아니라 불가분 채무라고 하였으니 임차인은 공동상속인중 한 명 또는 전부에 대하여 동시 또는 순차적으로 청구할 수 있겠고 상속인들은 자기가 상속받은 몫만 가지고 항변할 수 없겠네요!
☞한편, 임대차가(구 상가임대차법 제9조 제2항), 이2항), 사건 임대차 계약의 기간 종료 여부는 피고들 및 甲, 乙의 공동 임대인 지위에 영향을 미치지 않는다는 점도 아울러 밝혀 두었음.
※의사, 법조인들이 하는 말은 도대체 무슨 말인지? 쉽게 설명해도 될 것을!
이 포스팅이 법을 잘 모르는 일반 시민들, 임차인이든 임대인이든 도움이 되었으면 합니다.
판례의 자세한 사항은 다음을 참조하기 바랍니다.
첨부파일 대법원_2015다59801(비실명).pdf