#<전세 갱신과정 분쟁·이중가격.. 현장혼란> <18일부터 등록임대 임대보증금 가입 전면 의무화..현장혼란>
전월세상한제와 계약갱신청구권제를 골자로 한 새 임대차법이 이달 말로 시행 1년을 맞는 가운데, 현장에서는 혼란과 부작용을 호소하는 목소리가 높아지고 있다. 정부는 세입자의 주거 안정성이 크게 올라갔다고 자평했지만, 정작 시장에서는 전셋값만 올려놓고 매물 구하기가 ‘하늘의 별 따기’가 됐다는 반응이다.또한,주택 임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무화 전면 시행을 보름여 앞두고 시장의 혼선이 커지고 있다.
이달 18일 이후부터 모든 임대사업자가 계약을 맺을 때 임대보증금 보증에 가입해야 하고 그렇지 않을 경우 형사처벌을 받게 되는데, 현실적으로 이를 이행할 수 없는 영세 사업자가 적지 않기 때문이며 제도 시행을 앞두고 이를 보완하기 위한 입법이 추진됐지만 최근 국회에서 제동이 걸린 상황이다.
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1.전세 갱신과정 분쟁·이중가격.. 현장혼란
❶국토교통부는 21일 부동산 시장점검 관계장관 회의에서 서울 주요 아파트의 전월세 계약 갱신율과 평균 거주기간 등에 대한 자료를 발표했다.
▲국토부에 따르면, 임대차법 시행 이후 1년 만에 서울 주요 아파트 10채 중 8채는 전월세 계약을 갱신했고 임대차법 시행 전 계약 갱신율 57.2%에서 지난 5월에는 77.7%까지 올라갔다는 것이다.
❷같은 기간 임대차 평균 거주기간은 3.5년에서 5년으로 증가했고, 갱신 계약 중 76.5%는 보증금을 5% 이하로 인상한 것으로 집계됐다.
❸지난 6월부터 시행된 전월세신고제도 기존에 20일이나 걸리던 신고 소요기간이 5일로 단축되는 성과를 거뒀다고 국토부는 설명했다.
▲거래 파악 기간이 단축돼 적시성 있는 시장동향 확인이 가능해졌다는 것이다.
▲그러면서 향후 임대차 신고 정보가 축적될 경우 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 임차인이 계약 시 참고자료로 활용할 수 있고, 전·월세 통계개선 등에 활용할 수 있을 것으로 기대했다.
❹현장에서는 임대차법의 성과를 체감하기 어렵다는 반응이 주를 이루며 KB국민은행 통계에 따르면, 지난달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억2678만원으로, 지난해 7월과 비교해 1억2756만원 올랐다.
❺정부 설명대로라면, 기존 세입자 상당수가 보증금 5% 이하로 인상하는 계약 갱신을 했음에도 전세 보증금이 20% 넘게 뛰었다.
❻갱신 계약과 신규 계약 간 가격 격차가 크게 벌어지는 이중가격 현상 때문에 생긴 일이다.
▲국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 가락동 헬리오시티(84㎡)가 이달 14일 11억9000만원에 거래됐는데 같은 면적이 불과 사흘 뒤에는 6억원에 거래됐다.
▲기존 세입자는 6억원에 계약하고 2년을 더 눌러앉을 수 있지만, 신규 계약을 하려면 그 2배에 달하는 보증금을 부담해야 하는 셈이다.
❼집주인과 세입자 간 갈등도 깊어져 임대차법 시행 초기에는 세입자는 전세계약 종료 시점에 맞춰 집을 매도하려다가 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 바람에 매매계약이 취소되는 사례가 속출했다.
❽홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 지난해 8월 경기 의왕시 소재 아파트를 팔면서 세입자를 내보내기 위해 이른바 이사비를 지급한 것으로 전해졌다.
▲세입자의 계약갱신청구권제 행사에 맞서 집주인은 ‘실거주’를 무기로 사용하기도 한다.
▲집주인이나 그의 직계존비속이 실거주할 경우 계약 갱신을 거절할 수 있다는 조항을 이용해 세입자를 우선 내보낸 후 전셋값을 올려 신규 계약을 하는 식이다.
❾대한법률구조공단에 따르면, 올해 1월부터 5월까지 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 ‘계약갱신·종료’ 관련 분쟁 조정 건수는 110건으로, 지난해 같은 기간(7건)과 비교하면 15.7배 급등했다.
❿계약갱신청구권을 사용한 세대는 임대료가 많이 오르지 않았지만, 2년 뒤 임대차법으로 오른 그때의 시세대로 신규임대를 해야 하니 시장이 안정되는 것처럼 보여도 단기적 효과에 그치는 것이 아닌지 지켜볼 일이다.
2.18일부터 등록임대 임대보증금 가입 전면 의무화..현장혼란
❶2일 국회와 국토교통부 등에 따르면 이달 18일부터 모든 등록 임대사업자의 임대보증금 보증 가입이 의무화된다.
❷작년 7·10 대책 때 등록임대에 대한 의무를 대폭 강화하고 혜택은 축소하면서 세입자가 계약 만료 후 보증금을 되돌려 받지 못하는 사고를 방지한다는 취지에서 이같은 임대보증금 보증 가입 의무 제도가 도입됐다.
❸일단 작년 10월 18일 이후 신규 임대사업자부터 적용됐고 기존 사업자에 대해선 1년의 유예기간을 거쳐 올해 8월 18일 이후 계약을 갱신하거나 신규 계약을 할 때 보증에 가입하도록 했고 결국 이달 18일 이후에는 모든 임대사업자에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화되는 것이다.
❹최근 국토부는 임대사업자들에게 임대보증금 보증 가입 의무 대상이 모든 등록 임대주택으로 확대된다고 안내했지만,임대사업자들은 그간 이와 같은 내용을 제대로 알지 못하고 있었다며 불만을 터뜨리고 있고 인터넷 카페에 구청이나 국토부 등에 보증 가입에 대한 내용을 물어보려 해도 전화 통화도 제대로 하지 못하고 있다고 하며 더 큰 문제는 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에 임대사업자들이 보증에 가입하려 해도 일정 요건을 충족하지 못하면 가입이 불가능하다는 점이다.
▲주택 가격이 임대보증금과 담보권 설정 금액을 합한 금액보다 적어 부채비율이 100% 이상인 경우 등에는 보증 가입이 되지 않기 때문이다.
❺하지만 8월 18일 이후 계약을 갱신하면서 임대보증금 보증에 가입하지 못하면 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형을 받을 수 있기에 가입하려 해도 안 되는 상황인데, 여차하면 전과자가 될 수도 있게 되는 상황이다.
▲부채비율이 높은 임대사업자가 임대보증금 보증에 가입하려면 결국 기존 부채를 갚거나 보증금을 낮춰야 한다.
▲임대사업자가 보증금을 줄이고 월세를 높이면 세입자의 월세 부담이 커질 수 밖에 없으며 물론 임대조건 변경은 세입자가 거부하면 그만이지만 경우에 따라 억지로 추가 월세를 감당해야 하는 세입자가 나올 수 있다.
❻이같은 상황은 아파트야 워낙 최근 공시가격이 많이 올라서 부담이 덜하지만 빌라는 그렇지 못하기 때문에 아파트보다는 빌라 등 영세 임대주택에서 더욱 심각하다.
❼이에 더불어민주당 조응천 의원이 대표 발의한 민간임대특별법 개정안을 다시 마련해 임대보증금 보증 가입을 하지 않았을 때 형사처벌이 아닌 과태료 처분하도록 하고 대신 지자체가 보증 가입을 하지 않은 임대사업자를 직권으로 등록 말소할 수 있게 하는 내용도 담았다.
❽무엇보다 개정안에는 영세 임대사업자를 위해 보증 가입 예외 요건이 담겨 보증금이 너무 소액이거나, 임차인이 보증회사 등이 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고 임대사업자가 보증 수수료 전액을 지급한 경우 등에는 사업자의 보증 가입 의무를 면제해 주기로 한 것이다.
❾하지만 이 법안은 국회 상임위인 국토교통위원회를 통과했지만 많은 위원에게 임대 사업자들이 법안 추진에 반대하는 내용의 문자 폭탄을 보내면서 반발하자 최근 법제사법위원회에서 제동이 걸렸고 8월 18일에 맞춰서 민특법이 다시 개정돼 시행되기는 어려운 상황이 됐다.
▲임대사업자 제도가 워낙 많이 바뀐 탓인지 임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무화 자체는 이미 작년 법 개정으로 결정된 내용이지만 야당 의원들은 이 내용을 중점적으로 문제 삼는등 법사위 위원들이 법안 내용을 정확하게 이해하지 못하는 모습을 보이기도 했다.
❿보증에 들지 않은 임대주택 한채당 보증금의 10%를 최대 3천만원까지 과태료를 물릴 수 있게 하는 내용인데, 위반한 주택이 여러 채면 그 수에 3천만원을 곱한 금액을 과태료로 물 수도 있기 때문에 임대 사업자가 집 10채에 대해 보증 가입을 하지 않으면 과태료는 3억원이 되므로 법안 내용 중 보증 가입을 하지 않았을 때 과태료 처분하는 것은 마냥 임대사업자에 대한 처분을 완화한 것은 아니다.
⓫정부도 이같은 문제를 인식하고 보완책을 검토 중이며 8월 18일부터 바로 단속에 들어가기보다는 수개월간 보증 가입을 준비할 수 있도록 임대사업자들에게 시간적 여유를 주는 계도 기간을 운영하는 방안 등이 논의되고 있다고 하니 빠른 대책이 요구되며 여러 경우의 수를 생각하여 근시안적인 법안이 되어서는 안 되겠다.