#<주택청약 특별공급제도란 무엇인가?> <특히,생애최초주택 특별공급의 모든 것> <당정, 신혼부부·생애최초 특공 20% 1인가구에 배정 검토>
근로자·서민 및 생애 최초 주택구입자 등 일정한 기준에 해당하는 사람은 정부가 주택자금의 공급 등을 위하여 설치·운영하는 주택도시기금으로부터 주택마련에 필요한 자금을 장기 저리로 융자받을 수 있으며 이렇게 공급되는 주택은 정부가 가격통제를 하기 때문에 주택가격이 상승하는 시기에는 시세차익도 얻을 수 있다.
주택청약 특별공급제도란 무엇인가?특히,생애최초주택 특별공급의 모든 것,당정, 신혼부부·생애 최초 특공 20% 1인가구에 배정 검토등을 포스팅 한다.
1.주택청약 특별공급제도란 무엇인가?
❶'주택 공급에 관한 규칙'에 의거해 국가 유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀 가구, 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택 마련을 지원하기 위하여 일반공급과의 청약 경쟁 없이 별도로 분양받을 수 있도록 한 제도를 말한다.
❷주택청약 특별공급은 ‘주택 공급에 관한 규칙’에 의해 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택 마련을 지원하기 위하여 일반공급과의 청약경쟁 없이 별도로 분양 받을 수 있도록 한 제도로, 1회로 제한하고 있다.
❸특별공급 청약접수 및 입주자 선정은 사업주체에서 수행하고, 동 호수 배정추첨은 금융결제원에서 일반공급분과 일괄 추첨한다.
❹기관추천 특별공급은 대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하의 분양주택으로, 공급물량은 건설량의 10% 범위 내이다.
▶청약자격은 입주자 모집공고일 현재 무주택세대구성원으로서, 기관추천 특별공급 신청자격(국가유공자, 장애인, 중소기업근로자, 군인, 북한이탈주민)을 갖춘 자이다.
❺다자녀가구 특별공급은 청약자격은 입주자 모집공고일 현재 민법상 미성년자인 3명 이상의 자녀(태아 포함)를 둔 무주택세대구성원이다.
▶선정은 배점 기준표에 따라 점수가 높은 순으로 당첨자가 결정되는데, 배점 항목은 ▷무주택기간 ▷당해 시·도 ▷도 거주기간 ▷자녀 수 ▷세대 구성 ▷청약통장 가입기간 등이다.
❻신혼부부 특별공급의 대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하의 분양주택 및 임대주택이다.
▶청약자격은 입주자 모집공고일 현재 혼인기간이 7년 이내인 무주택세대구성원(혼인신고일부터 입주자모집공고일까지 계속하여 무주택자여야 함)이며, 소득기준은 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하인 자(배우자가 소득이 있는 경우는 120% 이하인 자)이다.
❼노부모 부양자 특별공급은 일반공급 1순위인 자로서 만 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양(같은 세대별 주민등록표상에 등재) 하고 있는 무주택세대구성원(피부양자 및 그 배우자도 무주택이어야 함)이어야 한다.
❽이전기관 종사자 특별공급의 대상 주택은 행정중심복합도시, 도청이전 신도시, 지방이전 공공기관, 영어교육도시 국제 학교 종사자 등에게 공급하는 분양 및 임대주택이다.
▶청약자격은 입주자 모집공고일 현재 해당기관 종사자로서 해당기관에서 주택 특별공급 대상자 확인서를 발급받은 자이다.
❾생애최초 주택구입자 특별공급의 청약자격은 생애 최초(세대원 모두 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정)로 주택을 구입하는 자로서 다음의 요건을 모두 충족하는 경우이다.
▶일반공급 1순위인 무주택세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만 원 이상인 자
▶입주자 모집공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있는 자
▶입주자 모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자
▶해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하인 자
2.생애최초주택 특별공급의 모든 것
❶'생애최초주택 특별공급'은 주택청약 특별공급제도 중 하나로, 주택 공급의 정책적 배려가 필요한 무주택자를 대상으로 하여 해당 계층의 주거 안정 지원을 위해 85㎡ 이하 중소형 주택을 일반인과 청약 경쟁 없이 주택을 분양받을 수 있도록 하는 제도이다.
❷'생애최초주택 특별공급 운용지침'과 ‘주택공급에 관한 규칙’ 및 ‘공공주택 특별법 시행규칙’에서는 생애 최초로 주택을 구입하는 자에 대한 특별공급제도의 효율적 운용을 위하여 각종 업무처리 기준을 수립하여 본 제도를 운영하고 있다.
❸생애최초주택 특별공급은 모집공고일 해당 시점에서 생애 최초로 주택을 구입하는 자로서 ▶청약 자격과 ▶소득 기준을 모두 충족하여야 신청이 가능하며, 특별공급 신청 이후 추첨을 통해 결과가 발표된다.
❹생애최초주택 특별공급은 ‘주택법’ 제2조 제5호에 따른 국민주택(분양 전환되지 않는 임대주택 제외)과 민영주택을 대상으로 한다.
▲이때 국민주택이란 국가·지방자치단체·LH 또는 지방공사가 건설하거나 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설 또는 개량되는 국민주택규모(85㎡ 이하, 수도권이나 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하)인 주택을 말하며, 투기과열지구 내 분양가 9억 초과 주택은 국민주택 대상에서 제외된다.
❺한편, 기존 생애최초주택 특별공급은 국민주택에만 적용되었으나, 2020년 문재인 정부의 7·10 부동산 대책에 따라 85㎡ 이하의 민영주택도 특별공급 대상으로 확대·개편되었다.
▲생애최초주택 특별공급 비율은 기존에는 전체 건설량의 20%였으나, 7·10 부동산 대책에 따라 이를 25%로 확대하였다.
▲따라서 신도시와 같은 공공택지에는 15%, 민간택지에는 7%를 생애최초주택 물량으로 배정한다.
❻한편, 입주자모집승인권자는 주택 공급계획·수요 추이·지역 실정 등을 고려하여 특별공급 비율을 증가 또는 감소시킬 수 있다.
❼또한, 사업 주체는 정해진 비율에 따라 주택을 공급하되 해당 주택 특성 및 지역 실정 등을 감안하여 전체 생애최초주택 물량의 범위 안에서 공급형별 물량을 조정할 수 있다.
▲국민주택:주택청약종합저축(청약저축): 1순위자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 24회(지역에 따라 6~24회) 이상 납입하고 저축액이 선납금을 포함하여 600만 원 이상인 자
▲민영주택(전용면적 85m2 이하):주택청약종합저축(청약예금)은 1순위자로서 지역별 신청 가능한 예치금액 이상 납입한 자,청약부금은 1순위자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 납입하여 납입인정금액이 지역별 신청 가능한 예치금액 이상인 자
❽생애최초주택 특별공급의 청약 자격 대상은 입주자 모집공고일 해당 시점에서 생애 최초(세대에 속한 ❛모든 자❜가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정)로 주택을 구입하는 자에 한하며
▶무주택 가구 구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만 원 이상인 자
▶입주자 모집공고일 현재 혼인(재혼 포함) 중이거나 미혼인 자녀(입양 포함, 혼인 중이 아닌 경우에는 동일한 주민등록등본에 올라 있는 자녀)가 있는 자
▶입주자 모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자(입주자 모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자가 아닌 자로서, 과거 1년 이내에 근로소득 또는 사업소득에 해당하는 소득세를 납부한 사실이 있는 자 포함)로서 통산하여 5년 이상 소득세를 납부한 자(해당 소득세납부의무자이나 소득공제·세액공제·세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우 포함)에 모두 해당하여야 한다.
❾한편, 1인이 2건 이상의 주택청약 신청을 할 경우 2건 모두 무효가 된다.
▲단, 동일 주택에 대하여 1인이 특별공급과 일반공급의 중복 신청은 가능하나, 특별공급 당첨자로 선정될 경우 일반공급 당첨자 선정에서 제외된다.
❿청약 자격 관련 기타 예외사항
▶군복무 중이어서 건강(의료)보험증이 없는 경우에는 군복무확인서와 의료보험자격득실확인서를 징구하며 이 경우 군복무자(직업군인 제외)는 소득이 없는 것으로 간주하고, 군복무자의 배우자의 소득을 파악하여 월평균소득을 산정한다.
▶종교기관(교회, 사찰 등)이 신청인 앞으로 등록되어 있는 경우에는 소득신고 의무 및 국민연금 가입 의무가 없는 자로서 종교기관이 청약 신청자 앞으로 등록되어 있는 경우에는 대표자가 무보수임을 증명할 수 있는 정관 등을 첨부하여 소득증빙서류로 준용한다.
▶직업이 프리랜서이고 소득이 불규칙한 경우에는 종합소득세 신고자는 소득금액증명으로 소득을 확인하고, 신고하지 않은 자는 계약서상 계약 금액으로 월평균소득을 산정한다.
▶청약자의 자녀가 입주자 모집공고일 이전 출생하였으나 입주자 모집공고일 이후 출생신고를 한 경우에는 가족관계증명서를 확인하여 출생 자녀가 청약자의 자녀로 인정될 때 청약 자격을 인정한다.
⓫소득 기준으로는 생애최초주택 특별공급을 받고자 하는 자는 ‘해당 가구의 월평균소득’이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(4명 이상인 가구는 ‘가구원수별 가구당 월평균소득’)의 100% 이하여야 한다. (단, 투기과열지구 또는 청약과열지역의 주택에 특별공급 청약 시 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 세대에 속한 자는 청약이 불가능)
▶해당 가구의 월평균 소득은 가구당 연간 소득을 근무월수로 나눈 금액이다.
▶근무월수는 근로자의 경우 재직증명서 상의 근무월수를 기준으로 하고, 사업자는 사업자등록증상의 기간을 기준으로 한다.
▶사업 주체가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사인 경우 '사회보장기본법' 제37조에 따른 사회보장정보시스템을 통해 처리된 근로소득, 사업소득, 재산소득, 기타소득의 월평균소득을 합산하여 해당 세대의 월평균소득을 산정한다.
⓬가구원수에 포함되는 가구원은 세대별 주민등록등본상에 세대주 및 세대원(공급신청자의 직계존속은 공급신청자 또는 공급신청자의 배우자와 1년 이상 동일한 세대별 주민등록등본상에 올라 있는 경우만 가구원수에 포함)이고, 가구당 연간 소득 산정에 포함되는 대상은 세대별 주민등록표상에 세대주 및 성년자인 세대원이다.
▶단, 세대원의 실종이나 별거 등으로 소득파악이 불가능한 경우에는 주민등록등본의 말소를 확인하고 소득산정의 대상에서 제외한다.
⓭가구당 연간 소득은 근로자의 경우에는 비과세소득이 제외된 전년도 근로소득원천징수영수증 상의 총급여액 및 근로소득자용 소득금액증명상의 과세대상급여액을 기준으로 하고, 사업자인 경우에는 전년도 종합소득세 소득금액증명 원본상 과세대상급여액을 기준으로 한다.
⓮소득 기준 심사 방법으로는 건강(의료)보험증서상 직장가입자의 경우는
▶일반 근로자는 전년도 근로소득원천징수영수증 원본 또는 전년도 소득금액증명 원본과 재직증명서를 제출받아 월평균소득을 산정한다.(단, 연말정산 등으로 인해 전년도 근로소득원천징수영수증이 발급되기 전에 특별공급 신청을 하는 경우에는 전전년도 근로소득원천징수영수증을 제출)
▶금년도 신규취업자 또는 금년도 전직자는 금년도 월별 근로소득원천징수부 사본과 재직증명서, 직장의 사업자등록증 사본을 제출받아 월평균소득을 산정하되, 근로 기간이 1개월을 경과하지 못하여 근로소득원천징수부가 발급되지 않는 경우에는 본인과 동일한 직장의 동일 직급, 동일 호봉인 자의 전년도 근로자 원천징수영수증과 재직증명서를 제출받아 월평균소득을 추정한다.
▶전년도 전직 근로자는 근로소득원천징수영수증상 근무처별 소득명세표의 주(현) 총급여 금액을 재직증명서의 근무기간으로 나누어 월평균소득을 산정한다.
▶직장가입자이나 근로소득원천징수영수증 발급이 안 되는 경우(보육교사, 학원 강사 등)는 사업자의 직인이 날인되고 총급여액 및 근무기간이 기재된 근로계약서 또는 월별급여명세표(근로소득지급조서)를 징구하게 하여 소득을 산정한다.
⓯건강(의료)보험증서상 직장가입자가 아닌 경우
▶일반과세자, 간이과세자, 면세사업자는 전년도 종합소득세 소득금액증명 원본, 사업자등록증 사본을 제출받아 월평균소득을 산정한다.
▶간이과세자 중 소득금액증명이 발급되지 않는 자는 간이과세자 사업자등록증명 원본을 제출받되, 배우자가 소득이 있는 경우에는 소득금액증명을 반드시 제출하여야 한다.
▶법인사업자는 전년도 종합소득세 소득금액증명 원본, 법인등기부등본을 제출받아 월평균소득을 산정한다.
▶금년도에 개업한 개인사업자, 법인사업자 등은 국민연금정보자료통지서(징수원부로 발급신청) 또는 국민연금보험료 납입증명서를 제출받아 표준(기준)소득월액으로 월평균소득을 적용하되, 국민연금에 가입하지 않은 경우에는 공고일과 가장 가까운 시기에 신고한 부가가치세 신고서상의 과세금액 및 사업기간을 확인하여 월평균소득을 산정한다.
▶보험모집인, 방문판매원은 사업소득원천징수영수증 상 해당 연도 소득금액을 수입발생기간으로 나누어 산정한다.
▶국민기초생활수급자는 국민기초생활수급자증명서를 징구한다.(공급신청자가 국민기초생활수급자이면 해당 세대 전체가 기준소득 이하인 것으로 간주)
▶비정규직 근로자, 일용 근로자 등은 사업자의 직인이 날인되고 총급여액 및 근무기간이 기재된 근로계약서 또는 월별급여명세표(근로소득지급조서)에서 소득 및 재직기간을 확인하여 월평균소득을 산정하되, 상기 서류를 발급받지 못할 경우에는 국민연금보험료 납입증명서를 제출받아 표준(기준)소득월액으로 월평균소득을 산정한다.
⓰무직자의 경우
▶건강(의료)보험증상 지역가입자인지를 확인하고, 비사업자 확인각서를 제출받은 후 국세청의 홈텍스 홈페이지에서 사업자 등록상태를 조회하여 비사업자임을 확인한다.
▶신청자에게 비사업자확인각서를 제출받았으나, 사업자 등록상태 조회 결과 사업자로 확인된 경우에는 청약 선발 당첨이 취소될 수 있다.
⓱휴직 등의 경우
▶소득 기준 심사과정에서 건강(의료)보험증서상 직장가입자 중 전년도에 휴직 등(파업 등의 이유로 실제 근무를 하지 못하여 급여를 받지 못한 경우 포함)으로 인해 소득이 정상적으로 근무했을 때와 다른 경우에는 정상적으로 근무한 경우의 소득을 추정하여 전년도 소득을 산정한다.
▶전년도 중 일부 기간만 휴직 등을 했을 때는 전년도에 정상적으로 근무한 기간 동안의 소득을 정상적으로 근무한 월로 나눈 금액으로 월평균소득을 추정하고, 전년도 전체에 걸쳐 휴등을 하고 해당연도에 복등(정상적으로 근로에 종사하게 된 경우)을 한 경우에는 해당 연도 근로자원천징수부와 재직증명서를 징구하여 월평균소득을 추정한다.
▶한편, 심사 결과 월평균소득 추정이 불가능한 자는 본인의 재직증명서와 본인과 동일한 직장의 동일 직급, 동일 호봉인 자의 전년도 근로소득원천징수영수증과 재직증명서를 제출받아 월평균소득을 추정한다.
⓲신청 절차는 다음과 같다.
▶청약홈(https://www.applyhome.co.kr/)에서 입주자 모집공고문 확인: 신청하고자 하는 단지의 형별 특별공급호수, 분양가격(임대주택은 임대조건)과 신청 일정 및 장소, 제출서류(소득입증서류 등)를 확인한다.
▶신청: 소득 및 자격요건 해당 여부와 본인 및 세대원의 소득 합계액이 신청 가능 소득 기준인지 여부를 확인하여, 신청서를 작성하고 모집공고문에 기재된 서류를 발급한다. 단, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사인 사업 주체가 건설하여 공급하는 85㎡ 이하 주택의 경우, 사업 주체가 소득을 산정하는 때 제출서류 중 건강(의료)보험증 사본 및 소득입증 서류를 제출하지 않을 수 있다. 이후 입주자 모집공고의 정해진 기간 내에 방문 신청하거나 인터넷으로 청약 신청을 진행한다.
▶계약: 당첨자 발표 후 주택 소유 여부, 분양가상한제 주택 당첨 여부 등의 조건을 만족한 당첨자는 사업 주체와 공급계약을 체결하게 된다. 당첨 시 자격입증 관련 서류를 제출하여야 한다.
3.당정, 신혼부부·생애최초 특공 20% 1인 가구에 배정 검토
❶더불어민주당과 정부가 신혼부부·생애최초 주택 특별공급(특공) 물량 중 20%를 미혼 청년에 배정하는 청약 제도 개선 방안을 검토 중이다.
❷8월 31일 민주당에 따르면 당정은 이 같은 내용의 청약 제도 개선안을 마련, 막바지 검토 중이다.
❸앞서 당정은 지난 26일 청년특별대책 당정 협의를 열고 1인가구, 신혼 부부 등 청년 세대를 위한 청년 주택 특공을 검토하겠다고 밝힌 바 있다.
❹당정은 기존 청약제도에서는 미혼 청년의 청약 당첨 가능성이 희박하다는 문제 제기를 받아들였다. 현재 생애최초 특공 제도 또한 결혼이 필수조건이어서 미혼 1인가구는 기회가 없기 때문이다.
❺박완주 민주당 정책위의장은 이날 기자간담회에서 "지금의 청약제도에서는 청년들이 당첨될 확률이 굉장히 적다"며 "별도의 칸막이를 내서 신혼부부, 생애최초 청년층에 대해 특공 물량을 (확대)하겠다"고 말했다.
❻이에 따라 당정은 신혼부부·생애최초 주택 특공의 20% 정도를 1인 가구에게 돌리는 방안을 고려하고 있다.
❼다만 당정은 1인가구에 대한 주택 특별공급 청약 기회를 확대할 경우 다자녀 가구나 40대의 불만이 커질 수 있다는 점을 고려해 막판 고심 중인 것으로 알려졌다.
❽민주당에서는 아예 특공 물량을 더 확대하자는 의견도 내고 있지만 그럴 경우 일반분양 물량이 줄어들 수 있어 이견이 있는 것으로 전해졌다.
❾한편,3기 신도시 공공분양주택 사전공급 물량의 85%가 특별공급으로 배정되면서 특별공급에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 공급 유형에 따라 당첨 확률이 크게 갈린다는 조사 결과가 나왔다.
▶분양 분석전문업체 리얼하우스가 최근 1년 8개월간 공급된 단지의 유형별 특공 경쟁률을 조사한 결과 다자녀 특공은 10.6대1로 조사됐다.
▶반면 생애최초 경쟁률은 118.99대1로 다자녀에 비해 10배 이상 차이가 났다.
▶다자녀는 신혼부부특별공급(49.2대1)이나 노부모 특별공급(23.9대1)에 비해서도 크게 낮은 경쟁률을 기록했다.
❿따라서,특별공급은 청약자격, 당첨자 선정방법이 유형별로 다르기 때문에 각 가정의 세대구성, 소득수준, 해당거주기간, 주택청약을 고려해서 가장 유리한 특별공급을 찾는 것이 중요하다.