#<집 천장에서 물이 뚝뚝.. 누구 책임일까?> <누수와 물권적 청구권이란 무엇인가?> <누수와 공작물책임이란 무엇인가?> <누수와 매도인의 담보책임은 물을 수 없을까?>
A씨는 대출을 끼고 힘들게 내 집 마련에 성공했고 준공된 지 20년이 넘은 아파트라 화장실을 비롯해 주방과 마루까지 모두 수리하고 입주했는데 비가 오면 화장실 천장에서 물이 새기 시작했다.윗집에 올라가 화장실 누수 사실을 알리고 수리해 달라고 했더니 윗집 주민은 자신은 세입자니 집주인에게 얘기하라고 하고 이전 집주인 B씨에게 하자담보 책임에 따른 손해배상 책임을 요구할 수 있는지 궁금하며 어떻게 법률적 해결책이 있을까?누수와물권적 청구권이란 무엇인가?누수와공작물책임이란 무엇인가?누수와매도인의 담보책임은 물을 수 없을까?등을 포스팅 한다.
1.누수와 물권적 청구권이란 무엇인가?
❶물권적 청구권이란 물권의 실현이 방해당하고 있거나 방해당할 염려가 있는 경우에 그 제거 또는 예방을 청구할 수 있는 권리를 말한다.
❷물권의 지배권으로서의 실효성을 확보하기 위하여 인정되며 물권적 청구권은 점유권에 기한 점유보호청구권(민법 제204조 내지 제206조)과 소유권에 기한 물권적 청구권(213조, 214조)이 있으며, 각각 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권이 있다.
❸반환청구권은 점유의 침탈에 의하여 물권이 방해되고 있는 경우에 그 반환을 청구할 수 있는 권리이며, 방해제거청구권은 점유의 침탈 이외의 방법으로 물권이 방해되고 있는 경우에 그 방해의 제거를 청구할 수 있는 권리이고, 방해예방청구권은 물권이 현재 방해당하고 있지는 않아도 장래에 방해당할 염려가 있는 경우에 그 방해의 예방을 청구할 수 있는 권리이며 소유권에 기한 물권적 청구권은 다른 제한물권에 준용된다(290조, 301조, 319조, 370조).
❹물권적 청구권은 물권과는 다른 권리이면서도 물권에 의존하는 권리로서 물권과 법률적 운명을 같이하며, 물권으로부터 독립하여 양도될 수 없다.
❺물권적 청구권은 청구권인 점에서 채권과 유사하며, 채권법상의 이행지체(387조)나 채무변제(460조)에 관한 규정이 유추적용된다.
❻물권적 청구권은 채권적 청구권에 우선하며 판례(判例)는, 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않으나 소유권 이외의 제한물권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸린다고 한다.
❼물권적 청구권은 방해자의 고의(故意)·과실(過失) 등의 귀책사유(歸責事由)를 필요로 하지 않으며, 물권에 대한 침해 자체의 배제를 청구하는 것을 내용으로 하므로 물권의 침해로 인한 손해의 금전적 배상을 청구하는 것을 내용으로 하는 손해배상청구권과 병존할 수 있다.
▲물권적 청구권은 상대방에게 고의·과실이 있음을 필요로 하지 않으며 물권내용의 실현만을 그 본지로 하는 점에서 금전으로써 하는 손해배상을 내용으로 하는 불법행위에 의한 손해배상청구권과는 다르다.
❽물권적 청구권의 행사에 필요한 비용은 방해자인 상대방이 부담하여야 하지만 상대방의 행위와 전혀 관계 없이 물권의 침해상태가 발생한 경우에는 물권자가 그 비용을 부담하도록 하는 것이 타당하다.
❾따라서,위 사례처럼 화장실 천장이 위층 전유 부분에서 새는 물로 인하여 피해를 보고 있으나 윗집 주인이 누수에 대한 보수공사를 거부할 경우 소유권에 기한 방해제거 청구권을 행사할 수 있다.
❿아파트 같은 공동주택에서는 누수로 인해 윗집과 아랫집이 다투는 사례가 종종 생기는데 이 같은 집합건물 누수 현상에 대해서는 원칙적으로 손해를 끼친 사람이 수리해줘야 한다.
2.누수와 공작물책임이란 무엇인가?
❶공작물을 설치하거나 보존하는 데 관련된 하자로 인하여 다른 사람에게 손해를 끼친 경우에 그 공작물의 점유자나 소유자가 지는 손해배상책임을 진다(민법 758조 1항).
❷공작물이란 건물·다리·철도·전주·제방·터널 등과 같이 토지에 부착하여 설치된 토지의 공작물뿐만 아니라, 기업의 물적·인적 시설까지를 포함하는 개념이다.
❸현행 민법은 공작물의 점유자와 소유자에 대한 책임에 대하여 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 다른 사람에게 손해를 가한 때에는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다.그러나 점유자가 손해를 방지하는 데 필요한 주의를 해태(懈怠)하지 않은 때에는 공작물의 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다(758조 1항).
❹예를 들면,건물의 기둥이 무너져 통행인에게 부상을 입힌 경우, 그 건물의 점유자와 소유자가 다를 때에 1차적 책임은 건물을 임차한 사람 등의 점유자에게 있다.
❺그러나 점유자가 그 피해(손해)의 발생을 방지하기 위해 필요한 주의를 기울였다는 것을 증명한 경우에는 책임을 면하고, 소유자가 2차적 책임을 지게 되는 것이다.
❻이 경우 소유자의 책임은 본인의 고의나 과실이 없는데도 부담해야 하는 무과실책임으로서 면책사유가 인정되지 않는다.
❼공작물의 점유자나 소유자에 대한 책임은 수목의 재식(栽植) 또는 보존에 하자가 있는 경우에도 준용되며(758조 2항),그 점유자 또는 소유자는 손해의 원인에 대한 책임이 있는 자에게 구상권을 행사할 수 있다(758조 3항).
❽위 사례에서 세입자의 잘못이나 부주의로 인한 누수가 아니라면 집주인이 배상해줘야 한다는 뜻이다.
❾그런데 모든 누수의 원인이 윗집이라고 단정해서는 안 되며 복잡한 배관의 특성을 고려하면 바로 윗집이 아닌 그 옆집이나 공용 부분에서 물이 새는 경우도 적지 않다.
❿또 누수 원인이 된 배관 위치에 따라 수리와 손해배상의 주체도 달라지는데 가구 내의 배관처럼 전유(專有) 부분에서 하자가 생긴 경우 손해배상 책임은 집주인에게 있지만 계단, 복도, 급수 배관가스 배관, 외벽 등 공용(共用)에 대한 하자의 경우 입주자대표회의나 관리단의 책임으로 본다.
⓫모든 공동주택의 누수를 윗집의 책임으로 볼 순 없으므로 전문가의 정확한 진단을 거쳐 누수가 발생하고 있는 지점을 확인하는 것이 급선무다.
⓬만약 윗집 화장실 배관인 전유 부분에서 누수가 발생했다면 그 집 소유자에게 수리와 손해배상을 청구하면 된다.
⓭하지만 윗집 화장실 외벽을 통해 빗물이 스며들어 누수가 발생한 경우라면 공용 부분의 하자로 아파트 관리단에 누수에 관한 수리를 요청해야 한다.
3.누수와 매도인의 담보책임은 물을 수 없을까?
❶매도인의 담보책임은 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결이 있는 때에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말한다.
▲민법은 제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.라고 규정하고 있다.
▲매도인의 담보책임은 당사자 사이의 공평을 기하려는 신의성실(信義誠實)의 원칙에 입각한 제도이며,법정책임(法定責任)이고 무과실책임(無過失責任)이다.
❷예컨대 A가 B로부터 집을 매입하였는데 집을 살 당시에 꼼꼼히 살폈으나 누수 여부는 알 수 없었고,이사 후 비가 오자 비로소 비가 상당히 많이 샌다는 사실을 알게 되었다.
❸이 경우 매수인A가 주택을 구입할 때 주택에 하자가 있다는 것을 알지 못했고 이에 대해 과실이 없다면 매수인A는 매도인B에 대해 하자담보책임을 물을 수 있다.
❹매수인A는 위 하자가 심각하여 더 이상 거주가 불가능한 정도, 즉 주택매매계약의 목적을 달성하기 어려운 정도라면 해당 계약을 해제할 수 있다.
❺또한, 만일 상태가 계약해제의 정도에까지 이르지 않는다면 손해배상청구가 가능하다.
❻다만, 매수인A가 매도인B에게 하자담보책임을 묻기 위해서는 하자의 사실을 안 날부터 6개월 이내에 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 해야 한다.
❼위와 같은 사례에서 매수한 아파트에 하자가 있다면 매수인은 매도자(전 주인)에게 담보 책임을 물을 수 있다.
❽그런데 하자담보 책임이 결정되는 기준 시점은 매매 계약이 성립하는 때이므로 담보 책임은 매매 계약 전에 발생한 하자에 대해서만 책임을 물을 수 있고, 매매 계약 이후 생긴 하자에 관해서는 담보 책임을 물을 수 없다.
❾따라서 누수로 인한 하자인 경우에는 우선 그 원인이 무엇인지를 찿은 후 상술한 경우에 따라 소유권에 기한 물권적 청구권,공작물 책임,하자담보책임등을 행사하면 될 것이다.