#<세입자의 계약청구권이 우선!> <실거주하려고 집 샀는데 말 바꾼 세입자. 법원"집주인 입주 불가">
그간 임대차보호법 개정과 관련하여 논란이 되었던 세입자의 계약 갱신청구권쟁점과 관련하여 지방법원의 첫 판결이 나와서 포스팅 하기로 한다.
물론 항소심과 최종심인 대법원 판결등이 남아 있긴 하다.
실거주 목적으로 집을 샀더라도 기존 세입자가 이전 집주인에게 전세계약을 연장하겠다고 통보한 경우 새 집주인이 집에 들어가 살 수 없다는 판결이 나왔다.
지난해 7월 새로운 임대차보호법 시행 이후 계약갱신청구권과 관련한 법원의 첫 판단이다.
23일 법조계에 따르면 수원지방법원 민사2단독 유현정 판사는 집주인 김모씨가 세입자 박모씨를 상대로 제기한 건물 인도 소송 1심에서 세입자 박씨의 손을 들어줬다.
김씨는 지난해 8월 경기 용인의 한 주택 매매계약을 체결했다.
당시 이 집에는 2021년 2월까지 전세 계약을 맺은 박씨가 살고 있었다.
기존 집주인은 박씨에게 “새 집주인이 실 거주 용도로 집을 사는 만큼 전세계약을 연장하기 어려울 것 같다”고 통보했다.
박씨 역시 새집을 알아보겠다는 의사를 전했다.
김씨는 이 말을 믿고 실거주가 가능할 거라고 생각해 계약을 체결했다.
그러나 한 달 뒤인 지난해 9월 박씨는 기존 집주인에게 “새로운 임대차보호법에 따라 전세 계약을 연장하겠다”며 입장을 바꿨다.
▲법규정에는 강행규정과 임의 규정이 있다.
강행규정은 당사자의 의사와는 상관없이 강제적으로 적용되는 규정으로, 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 임의규정과 반대되는 개념이다. 주로 공공의 질서유지와 관계된 공법이 강행규정이지만 공법이라 할지라도 민사소송법의 합의관할에 관한 규정처럼 예외적인 임의규정이 있다. 민법 제103조에 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다고 규정하고 있으므로 강행규정을 위반한 법률행위는 공공의 질서에 반한 무효로 본다.
사유재산에 대한 내용을 규정한 물권이나 법 질서 규정에 관한 법, 경제적 약자를 보호하기 위한 사회 정책 관련 법 등 모든 법규의 대부분은 강행규정이다.따라서 계약 갱신 청구권은 강행규정이라고 볼 수 있다.
임의 규정은 당사자의 의사에 의하여 법의 적용을 배제 또는 변경할 수 있는 것으로, 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 당사자의 의사에 따라 진행한다.
민법 제105조에 따르면 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다고 규정하고 있다.
주로 공공의 질서유지와 관계되지 않는 사법이 해당되며, 채권법 중 계약법이 대표적인 임의규정이다. 당사자의 의사표시가 없거나 명확하지 않을 때 이를 분명하게 하기 위한 목적으로 만들어졌다.
김씨는 세입자가 퇴거 요청에 응하지 않자 소송을 진행했다.
임대차보호법에 따르면 집주인이나 가족이 실 거주하려는 경우 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있다.
그러나 법원은 세입자의 계약청구권이 우선한다는 판단을 내렸다.
김씨가 소유권 이전 등기를 마친 시점이 문제가 됐다.
김씨는 매매계약을 체결한 뒤 3개월 뒤 잔금을 치렀고, 11월에 소유권 이전 등기를 마쳤다.
국토교통부는 앞서 새 집주인이 실 거주를 목적으로 계약 갱신을 거절하려면 세입자의 계약갱신청구권 행사 이전, 전세계약 만료 최소 6개월 전에 소유권이전등기까지 마쳐야 한다는 유권해석을 내놨다.
▲유권해석이란 국가의 권한 있는 기관에 의하여 법의 의미내용이 확정되고 설명되는 것을 말한다. 이것은 학리상으로는 부당한 경우라고 하더라도 이에 복종하여야 할 하나의 구속력을 가지고 있는 해석이므로 강제해석이라고도 한다. 유권해석은 다시 입법적 해석 · 사법적 해석 및 행정적 해석의 3종으로 나눌 수 있다.
❶입법적 해석: 입법적 해석은 입법적 수단으로 법의 의미내용을 확정하는 것이다. 즉 법령으로서 법령의 용어를 해석하는 경우이다. 법규해석이라고도 한다. 이에는 첫째로 동일법령 중에 그 해석규정을 두는 방법이 있다. 민법 제98조에서 「본법에서 물건이라 함은 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력을 말한다」고 규정한 것이 그 예이다. 둘째로 부속법규(附屬法規)에 해석규정을 두는 방법이 있다. 국유재산법시행령 제4조 제4항에서 「법 제6조 제2항 제4호에서 “그 밖의 필요에 따라 국가가 보존하는 재산”이란 국가가 보존할 필요가 있다고 총괄청이 결정한 재산을 말한다.」라고 규정한 것이 그 예이다.
그리고 셋째로는 법문 중에 실례를 삽입하여 해석의 표준을 표시하는 방법이 있다. 구 산업안전보건법 제37조에서 「누구든지 황린성냥, 벤지딘, 벤지딘을 함유한 제재 기타 근로자의 보건상 특히 해롭다고 인정되는 물질로서 대통령령이 정하는 것은 제조 · 수입 · 양도 · 제공 또는 사용하여서는 아니된다. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 시험 · 연구를 위하여 제조 · 수입 또는 사용하는 경우에는 그러하지 아니하다.」고 규정한 것은 그 예이다. 입법적 해석은 그 자체로 독립한 법규이므로 강제력이 있어서 절대적인 권위를 갖는다. 그리고 입법적 해석은 사실에 있어서는 법규 그 자체이며, 신법규의 제정과 같다고 보아야 할 것이다.
❷사법적 해석: 사법적 해석은 법원, 특히 상급법원이 판결을 통하여 내리는 법의 해석이다. 그것은 법관이 직무상 행하는 해석으로 판례 중에 나타나는 것이 보통이다. 이것은 법원에서 하는 것이므로 재판해석이라고도 한다. 성문법주의 국가에서는 판례가 법원에 대하여 법적인 구속력을 갖지 못하므로 사법적 해석은 절대적인 권위는 가지지 못한다. 그러나 상급법원이 내린 법의 해석은 일정한 범위 내에서 하급법원을 사실상 구속하므로 이것도 역시 하나의 유권적 해석으로 보는 것이 좋을 것이다.
❸행정적 해석: 행정적 해석은 행정관청이 내리는 해석을 말한다. 이것은 행정관청에서 법을 집행하는 형식으로 또는 상급관청이 하급관청에 대하여 회답 · 훈령 · 지령 등을 하는 형식으로 나타난다. 물론 행정관청은 최종적인 권위가 있는 해석은 할 수 없다. 그릇된 법의 집행에 대하여서는 법원을 통하여 해결할 수 있다. 그러나 같은 계통의 상급관청의 회답 · 훈령 등은 하급관청에 대하여 사실상 일정한 구속력을 가진다.
즉 하급관청이 이에 복종하지 않는 경우에는 상급관청이 행정감독으로써 이것을 강제할 수 있을 뿐이다. 따라서 이것도 하나의 유권적 해석으로 보는 것이 타당할 것이다.
중앙행정기관의 장은 법령을 운영ㆍ집행하는 과정에서 해석상 의문이 있는 경우에 법령해석업무를 관장하는 기관인 법무부나 법제처에 법령해석을 요청하여야 한다.
이때 민사ㆍ상사ㆍ형사, 행정소송, 국가배상 관계 법령 및 법무부 소관 법령과 다른 법령의 벌칙조항에 대한 해석인 경우에는 법무부에, 그 밖의 모든 행정 관계 법령의 해석인 경우에는 법제처에 법령해석을 요청하여야 한다(법제업무 운영규정 제26조 제1항).
재판부는 “실제 거주를 이유로 한 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것이 타당하다”며 “박씨는 김씨가 소유권이전등기를 마치기 전에 계약갱신요구권을 행사했고,종전 임대인이었던 집주인은 실제로 거주하지 않았으므로 김씨는 박씨의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다”고 결론 내렸다.
새 임대차보호법 시행 이후 그간 실거주 목적으로 집을 매수한 집주인의 거주권과 기존 세입자 간 계약갱신청구권 중 어느 것을 우선해야 하느냐는 줄곧 논란이 돼 왔다.
▲자력구제란 스스로의 힘으로 실현하는 것으로 원칙적으로 허용되지 않는다.
근대국가에서 권리의 내용을 실현하기 위해서는 국가권력 특히 법원의 도움을 얻지 않으면 안 된다.
따라서,법원은 법 규정이 없더라도 법의 해석을 통해서 또는 조리에 의해서라도 재판을 해주어야 하는 것이다.
물론 형사사건에 있어서는 형벌규정이 없다든가 유추해석을 한다든가는 엄격히 제한 된다.
국토부는 지난달 주택매매 계약 시 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 명시하도록 공인중개사법 시행규칙을 개정했다.
▲분쟁을 미연에 방지하기 위해 세입자의 의사를 명시적으로 문서화 하라는 의미인 만큼 공인중개사들은 주의 하여야 할 것이다.법의 부지는 용서 받지 못한다는 법격언이 있다.