<제1탄:임대(전세보증금)보증금을 못 받은 경우> <내용증명은 무엇,효력,보내는 방법?...보증금 반환을 위한 내용증명 작성법>
요즘 '깡통전세'로 시장이 시끄러우며 전세보증금을 떼어 먹은 조직적 임대사업자들 뉴스도 나온다.개정된 임대차보호법으로 임차인이 갑이 됐다는 지적도 있지만, 사실 임차인은 임대인에 비해서 대부분의 경우 약자일 수밖에 없으며 특히 임대보증금을 반환받아야 하는 시기가 오면 자신의 돈인데도 받지 못할까 또는 제때 받지 못할까 ‘전전긍긍’ 할 수밖에 없다.예컨대,계약 만료 두 달 전 재계약 의사가 없음을 알리고 이삿날까지 받아뒀는데 계약 만료일이 다가오자 집주인이 신규 임차인을 구하기 전에는 보증금을 주지 못한다고 태도가 돌변하기도 하니 보증금 반환 과정에서 임차인이 할 수 있는 일이 무엇인지, 한 번도 경험해보지 않은 일,아무도 가르쳐 주지 않는 일을 해야 하는 임차인에게 조금의 도움이 될 수 있도록 먼저 내용증명은 무엇,효력,보내는 방법?...보증금 반환을 위한 내용증명 작성법을 포스팅 하겠다.
#제1탄:임대(전세보증금)보증금을 못 받은 경우,내용증명은 무엇,효력,보내는 방법?...보증금 반환을 위한 내용증명 작성법
❶내용증명은 개인 및 기업 간의 채권, 채무에 관련된 이행 사항 등의 득실변경에 관한 부분을 문서화하는 것으로 발송인이 수취인에게 본인의 요구사항 등이 적힌 내용의 문서를 발송하였다는 사실을 발송인이 작성한 등본에 의하여 우체국에서 공적으로 증명할 수 있는 양식이다.
▲내용증명은 우편물의 내용인 문서를 등본에 의하여 증명하는 제도로,어떤 내용의 것을 언제 누가 누구에게 발송하였는가 하는 사실을 발송인이 작성한 등본에 의하여 우체국장이 공적인 입장에서 증명하는 제도이다(우편법시행규칙 46조).
❷법률상 각종의 최고(催告)·승인(承認)·위임(委任)의 해제·취소 등 권리 의무의 변경 기타로 후일 당사자간의 분쟁 등이 생겼을 때의 증거로서 소송이나 재판에 도움을 주기 위한 제도이다.
▲내용증명은 그 자체로서는 직접적인 법률적 효력은 발생하지 않으나 분쟁이 발생하였을 때에 수취인에게 특정 내용을 보냈다는 증명력을 가진 문서로써 서면내용의 정확한 전달이자 어떠한 내용의 독촉이 있었다는 사실을 증거로 확보할 필요가 있을 때 사실에 대한 증거가 남는 것이다.
▲우체국에서 공적으로 증명하는 공신력 있는 문서이므로 오늘날 상호간에 채권, 채무관계의 증거보전이나 채무자에게 채무변제를 독촉하기 위한 수단으로 사용되고 있다.
▲내용증명의 발송목적은 증거보전의 필요와 상대방(채무자 등)에게 어떠한 사실(계약해제 등)을 정확하게 알리는 데에 목적이 있다.
▲또한,채무자가 빚을 갚지 아니하고 차일피일 미루는 경우에 법적절차를 강구하겠다는 강경한 의사를 발송함으로서 채무자에게 심리적인 압박감을 주는 작용을 한다.
▲그리고 계약당사자 중 일방의 불이행으로 그 계약을 해제하고자 할 때나 기타 무능력, 사기, 강박 등으로 인하여 그 계약을 취소하고자 할 경우 등 통보의 수단이 되며 필요한 증거확보 차원에서 내용증명을 적극 활용할 수 있다.
▲이밖에도 채권양도에 따른 채권양도통지의 경우 등도 내용증명서를 발송할 수 있는데 명확한 증거를 남기는 데 효과적이라 하겠다.
❸내용증명의 기재형식에는 특별한 규정이 없으나 제목에 어떠한 최고서나 통고서 등을 선택하여 기재할 수도 있다.
▲다만, 그 내용에 있어서는 육하원칙으로 상대방에게 전달하고자 하는 내용을 간단하고 명료하게 기재해야 한다.
▲자기의 권익 및 상대방의 불이행 사실을 빠뜨리지 기재해야 차후 분쟁의 발생 시 중요한 증거로 활용되어 소송의 승패에 상당한 영향을 미칠 수 있다.
❹내용증명을 보내고자 할 때에는 먼저 3통을 작성하고 우체국에서 내용증명우편의 확인 직인을 찍어 이를 처리하여 주는데 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 보관하고, 다른 1통은 상대방에게 보내게 된다.
▲그 외 내용증명 문건이 2매 이상일 경우 이를 합철하고 합철 부분에 발송인의 인장 등을 찍어야(날인, 간인, 계인) 한다. 우체국에서 보관하는 내용증명 1통은 향후 3년간 보관하며, 3년 이내에 발송인이 내용증명을 분실하였을 경우 우체국에서 등본을 교부 청구하면 발급이 가능하다.
❺따라서 기록취급을 하지 않는 통상우편으로는 증명을 할 수 없으므로 반드시 등기우편으로 하여 기록을 남겨야 하며, 또 언제 배달하였다는 것을 증명하는 ‘배달증명’ 우편물로서 발송하면 완전하다.
❻내용증명을 발송하였으나 수취인이 어떠한 답변도 없을 경우에는 계약을 파기함과 동시에 법적 절차로써 손해배상을 청구하는 지급 명령 등을 신청할 수 있다.
❼그 이행기간 중에 계약불이행자가 그의 재산을 처분하는 등의 행위를 하면 승소하고도 배상을 받지 못하는 등의 사유가 발생할 수 있으므로 이를 방지하기 위하여 먼저 채권확보를 위한 가압류나 가처분을 함과 동시에 소송을 제기하여야 한다.
❽또한 소송 제기 시 상대의 인적사항과 재산정도 등을 파악하고 필요 시 공시송달 등의 절차나 소송에 관한 제반 절차를 확인하여 변호사를 선임하는 등의 조치도 필요하다.
❾보증금 반환을 위한 내용증명 작성법을 알아보자.
▲제목을 써야 함 ex.) 임대차 계약 종료에 따른 임차보증금 반환 건
▲수신인(임대인) 이름과 주소
▲발신인(임차인) 이름과 주소
▲청구내용
▶내용은 자유롭게 쓰되 임차한 물건의 주소와 보증금, 계약기간을 꼭 명시해야 함
▶재계약 의사가 없음을 통보한 날과 여러 차례 보증금 반환을 요구한 사실 및 임대인의 거부한 사실 등을 명시
▶보증금 반환 요청 및 법적 조치를 취할 수 있음을 고지.
▶간략하고 정중하게 쓰는 게 좋다.
▶법적인 효력은 없더라도 나중에 혹시라도 소송까지 갈 경우 세입자가 갑자기 보증금을 반환하라고 한 것이 아니라 지속적으로 이와 관련한 분쟁이 있었음을 증명하는 용도이고 최초로 보낸 내용증명과 두번째로 보낸 내용증명. 내용증명에는 대체로 위와 같은 내용이 포함되면 된다.
❿첫번쩨 임대차계약서 상의 주소로 내용증명을 보냈는데 사유는 폐문부재(문이 잠겨있고 사람이 없다)로 반송되어 왔고 두 번째로 등기부등본을 떼어 봤더니 다른 주소가 기재돼 있어 이 주소로 내용증명을 보냈더니 이번에는 등기부등본상 주소는 허위라서 '주소 불명'으로 나오면 당황하지 말고 다음을 참고하면 된다.
▲공시송달, 야간송달, 휴일송달 등의 방법도 있으나 해당 주소가 정확하고 그 곳에 집주인이 살고 있어야 효과가 있다.
⓫사실 내용증명이 집주인에게 정확하게 전해지지 않더라도 큰 문제가 없으며 세입자가 집주인에게 내용증명을 보냈다는 사실만 있으면 되고 민사소송까지 진행했을 경우 일부 전세보증금을 제때 반환하지 않는 일부 집주인들의 경우 분쟁이 없었고, 세입자가 미리 얘기하지 않았다고 주장하는 경우가 많기 때문에 내용증명으로 전세보증금 반환과 관련해서 분쟁이 지속되고 있었다는 사실이 입증만 되면 된다.
⓬제3자가 타인의 초본을 발급받을 수는 없으니 그렇다면 어떻게 집주인의 실주소를 알아 낼 수 있을까?
⓭이제 지급명령을 받기 위해 법원에 청구소송을 내야하며 법원에서 지급명령과 관련한 서류를 집주인에게 보냈는데 폐문부재가 되면 제대로 된 주소를 알아오라며 주소보정명령이 내려오고 이때 법원의 주소보정명령등본을 가지고 구청이나 주민센터에 가서 결국 집주인의 실거주 주소를 확인할 수 있다.
<다음을 참고 하세요!>
#<제2탄:임대(전세보증금)보증금을 못 받은 경우> <전자소송을 활용한 '나홀로' 지급명령 신청> <청구취지와 청구원인은 무엇인가?>
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#<제3탄:임대(전세보증금)보증금을 못 받은 경우> <임차권등기명령 신청이 뭐야?...임차권 등기신청 방법 및 절차,효력>
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