#<제3탄:임대(전세보증금)보증금을 못 받은 경우> <임차권등기명령 신청이 뭐야?...임차권 등기신청 방법 및 절차,효력>
임차권등기는 임대차계약이 만료 된 후 보증금을 을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기 할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하게 하기 위해 주택임대차보호법으로 제정되었다. 임차권 등기는 세입자가 기존 임대주택에서 이사를 가면서 보증금을 받지 못한 채 전출 신고를 하면 대항력이 사라질 것을 대비해 법적으로 보증금을 받을 권리가 있다는 것을 등기부등본에 기재하는 것이다. 임차권 등기가 설정돼 있으면 전 세입자가 돈을 받지 못하고 이사를 간 것으로 이해하면 된다.세입자의 경우 임차권 등기가 설정된 후에 이사를 가야 대항력의 공백을 막을 수 있으며 임차권등기명령 신청 요건은 계약만료로 해지를 통보, 합의를 하였지만 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 신청이 가능하다.임차권등기명령 신청이 뭐야?...임차권 등기신청 방법 및 절차,효력등을 포스팅 한다.
#임차권등기명령 신청이 뭐야?...임차권 등기신청 방법 및 절차,효력
❶임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있게 된 것이다.
❷임차권등기는 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지해주는 담보적 기능을 하고 있기 때문에 부동산경매의 경우 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 설정되기만 하면 된다.
❸등기사항증명서에 임차권등기를 설정하였던 행위 자체를 임대차계약의 종료와 배당요구의 의사표시로 보기 때문에 부동산경매에서 첫 경매개시결정등기 전까지 설정한 임차인은 배당요구를 하지 않았다하더라도 배당을 받을 수 있다.
❹임차권등기 시점에 따라 배당요구를 해야 되는 경우도 있는데, 경매개시결정등기 전에 이뤄졌다면 배당요구를 할 필요는 없지만 경매개시결정등기 후에 된 경우에는 임차인은 배당신청을 해야 된다.
❺임차권의 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 완료된 시점이기 때문에 등기사항증명서에 기록되기 전에 전입신고를 옮기거나 이사를 가서는 안 된다.
❻임차보증금 반환과 임차권등기 말소는 동시이행관계가 아닌 보증금 반환이 선행돼야 하는 점도 있다.
❼법원은 임차인이 임차권등기명령신청을 하면 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 여부를 심리하여 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령한다.
❽이어 임차주택의 소재지 등기소에 지체 없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기명령을 촉탁하게 된다.
❾등기사항증명서에 임차권등기명령이 등재된 주택이라면 임대차 계약시 주의해야 한다. 이미 대항력과 우선변제권이 있는 상태라면 보증금을 보장 받을 수 없기 때문으로, 소액임차인이라면 더욱 주의해야 한다.
❿주택임대차보호법에서는 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않기 때문이다.
⓫전 임차인이 임차권등기명령 후 이사를 가게 되면 간혹 임대인이 채무관계가 상당하므로 얼마라도 받기 위해서 무리하게 임대차계약을 하는 경우가 있는데, 중개사무소 보다는 개인 간의 직거래를 통해 계약을 하는 경우 종종 있기 때문에 조심해야 한다.
⓬소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수는 없고, 확정일자를 갖춘 경우 순위에 따른 우선변제권 행사만 가능할 뿐이다.
⓭임차권등기명령은 임대기간이 종료되고 보증금을 받지 못하는 상황이면 전세권과 달리 임대인의 동의나 승낙을 요하지 않고 임차인 단독으로 신청이 가능하다.
▲계약 만료 전 제기한 임차권등기명령 신청은 법원에서 아직 계약기간이 만료되지 않았다는 이유로 보정(서류 보완)명령을 내린다.
▲임차권등기명령 신청도 지급명령과 전자소송 절차는 크게 다르지 않으며 전자소송 사이트에서 임차권등기명령이라고 검색을 하면 관련 '탭'이 검색되는데 이걸 누르고 지급명령 소송처럼 소장을 작성하면 된다.
▲임차권등기명령을 신청할 때는 건물등기부등본 1통, 주민등록(등)초본 1통, 임대차계약서 사본 1통, 부동산목록 5통, 임대차계약해지통보서류(내용증명) 1통이 필요하다.
▲나머지 서류는 동사무소나 구청에서 발급받으면 되는데 부동산목록은 등기부등본을 보고 따로 정리를 해야 한다.
▲내용증명은 지금까지 보냈지만 반송됐던 것 모두 반송봉투와 속지를 스캔해서 첨부한다.
⓮임차권등기명령신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 접수하면 되고 임차권등기명령신청서에는 수입인지를 붙이고, 당사자 1인당 3회분의 송달료와 임차권등기에 필요한 등기촉탁수수료와 등록세, 교육세를 납부해야 한다.
⓯이름, 주민등록번호, 주소 등의 인적사항을 기재 후 임대차계약서 사본, 등기사항증명서, 주민등록초본 등을 첨부서류로 제출하면 된다.
▲만약 집주인의 주소가 달라서 주소보정 명령이 내려지면 주소보정 보정명령서를 출력해서 가까운 구청에 제출하면 집주인의 초본을 뗄 수 있고 주소보정 명령이 나온 뒤 7일 안에 보정서를 제출해야하며 보정명령이 나오면 양식에 맞춰서 제출하면 되는데 전자소송에서 '지급명령' 탭을 클릭하면 주소보정서라는 항목이 나오는데 그걸 눌러서 집주인의 초본을 첨부해서 제출하면 된다.
▲구청에 발급한 집주인의 초본주소로 보정을 했을시 법원도 3차례 정도 이 주소로 결정정본을 발송했는데도 해당 주소지에 살고 있는 사람이 결정정본 받기를 거부하거나 실재 살고 있지 않은 경우에는 공시송달 명령을 내리게 되는데 공시송달은 법원이 송달 장소를 알 수 없는 등의 경우에 송달할 서류를 보관해뒀다가 당사자가 나타나면 언제라도 교부할 뜻을 법원 게시장에 게시하는 것으로 임대인이 받지 않더라도 2주가 지나면 효력이 생긴다.
⓰신청취지에는 “별지목록 기재 건물에 주택임차권등기를 명한다”라는 내용을 기재하되, 별지목록 부동산표시에는 건물의 표시만 작성하면 된다.
▲주택임차권은 건물에만 임차하는 것이므로 대지나 대지권을 따로 적지 않는 것이다.
⓱주택임차권등기명령신청은 법원 접수 후 2주 정도 지나면 건물 등기사항증명서 을구에 기록되는 것을 볼 수 있다.
▲임차권등기명령까지 내려지면 보통은 보증금 줄 돈 없다고 버티던 집주인한테서 연락이 온다.
⓲이후 임대인이 보증금을 계속 반환하지 않을 시 임대보증금 반환의 소를 신청하여 판결을 받아두었다가 부동산 강제경매를 신청할 수도 있다.
⓳등기 이후 실제 변제시까지 법정이자를 청구할 수도 있으니 필요에 따라서는 적극적으로 활용해 볼 만하다.
<다음을 참고 하세요!>
<제1탄:임대(전세보증금)보증금을 못 받은 경우> <내용증명은 무엇,효력,보내는 방법?...보증금 반환을 위한 내용증명 작성법>
https://jinluckyguy.tistory.com/608
<다음을 참고 하세요!>
#<제2탄:임대(전세보증금)보증금을 못 받은 경우> <전자소송을 활용한 '나홀로' 지급명령 신청> <청구취지와 청구원인은 무엇인가?>
https://jinluckyguy.tistory.com/609