#<전월세 신고제란?> <전월세 계약 한 달 후 전입하면 신고해도 확정일자 자동부여 안돼> <초단기 계약은?> <신고누락 과태료는?> <갱신 계약?> <전월세신고제의 의의>
6월 1일 전월세신고제 시행을 앞두고 정부가 전월세 신고를 하면 확정일자를 자동으로 부여하는 방안을 추진했지만 계약 후 한 달 이내에 전입하지 않는 등 시간차가 벌어지면 자동으로 확정일자를 받는 것이 어렵게 됐습니다.
정부는 계약이 한 달이 넘지 않는 저가 초단기 계약의 경우 신고를 하지 않는다고 해도 과태료 부과 등을 하지 않는 방식으로 용인하기로 했습니다.
갱신 계약의 경우 종전 임대료와 '5% 룰' 준수 여부 등 정보를 전산에 철저히 입력해 엄정 관리하기로 했습니다.
이와 같이 전월세신고제 시행을 앞두고 구체적인 방안이 나왔으므로 이를 포스팅 합니다.
1.전월세 신고제란?
❶전월세신고제는 정부가 작년 도입한 임대차 3법 중 마지막으로 시행되는 제도로, 전월세 계약을 하면 30일 내에 지자체에 신고하도록 하는 내용입니다.
❷수도권과 광역시, 세종시, 도(道)의 시(市) 지역에 있는 주택의 보증금 6천만원,월세 30만원을 초과하는 임대차 계약은 모두 신고해야 합니다.
❸정부는 전월세 신고를 장려하기 위해 신고 시 임대차 확정일자를 자동으로 부여하는 방안을 추진해 왔습니다.
2.전월세 계약 한달 후 전입하면 신고해도 확정일자 자동부여 안돼
❶문제는 임대차 계약을 하고 나서 한 달 이상 지난 후 잔금을 치르고 전입할 경우인데 전입신고 소관 부처인 행정안전부는 아직 전입하지 않은 상태인데 임대차 계약을 했다는 이유로 전입 처리하고 확정일자를 주는 것은 어렵다는 입장을 견지해 왔습니다.
❷국토부는 전입신고 예약제 등을 도입해 전월세 신고와 전입신고를 한 번에 해결하는 방안을 제시했으나 행안부는 이를 수용하지 않았습니다.
❸따라서,전월세 신고는 계약 후 한 달 이내에 해야 하는 것이라 그 안에 전입하면 신고하면서 확정일자를 받을 수 있으나 계약일 한 달 이후 전입하면 확정일자는 따로 받아야 합니다.
❹물론 거꾸로 전입신고를 하면서 임대차 계약서를 제시하면 자동으로 임대차 계약 신고를 할 수 있습니다.
❺전입신고가 자동으로 부여되는 임대차 계약은 신고 대상 계약만 한정되므로 예컨대 보증금 5천만원짜리 계약은 신고한다고 해도 확정일자가 자동 부여되지 않습니다.
3.초단기 계약은?
❶국토부는 지자체에 계약 기간이 한 달이 되지 않는 단기 소액 계약의 경우 신고를 하지 않아도 과태료 부과 등 제재를 하지 않기로 했습니다.
❷고시원 등에서 초단기 계약을 할 때 일일이 신고해야 하느냐를 두고 논란이 제기된 바 있기 때문 입니다.
❸따라서 국토부가 법령을 개정해 초단기 계약은 신고 대상에서 제외하는 방안을 추진할 것이라는 전망도 나온 바 있습니다.
❹하지만 검토 결과 전월세신고제의 계약기간에 대한 별도 기준을 마련하는 것은 법 개정 사안이라는 결론이 나오자 국토부는 전월세신고제 대상 계약은 30일 이상의 임대차 계약이라는 유권해석을 내리고 지자체에도 이를 감안해 관리하도록 했습니다.
❺물론 단기 계약이지만 임대료가 고액이어서 임차인이 신고한 경우 접수 처리됩니다.
❻또 같은 임대주택에서 30일 미만으로 나눠 계약을 체결하는 경우 총 거주일 수가 30일 이상이면 신고 대상이며,미신고시 과태료가 부과됩니다.
❼전월세 신고제 대상이 되는 계약은 계약금 6천만원 혹은 월세 30만원을 초과하는 계약입니다.
4.신고누락 과태료는?
❶신고 누락에 대한 과태료는 미신고 기간과 '계약금액'에 비례해 4만원부터 100만원까지 다양합니다.
❷이때 기준이 되는 계약금액을 산정할 때 계약금과 월세가 같이 있는 경우엔 월세의 200배를 계약금과 합산해 산출합니다.
❸임대차 계약을 허위로 신고하면 계약금액 등에 상관없이 100만원의 과태료가 부과됩니다.
5.갱신 계약?
❶국토부는 지자체에 갱신 계약의 경우 종전 임대료와 임대료 인상폭을 5% 이내로 한 5% 룰,계약갱신청구권 행사 여부 등을 철저히 확인하고 전산에 입력하도록 했습니다.
❷정부는 임대차 계약 표준계약서 서식을 개정해 갱신 계약은 종전 임대료와 갱신요구권 사용 여부 등을 쓰도록 한 바 있습니다.
❸국토부는 표준계약서가 쓰이지 않은 경우엔 임대차 계약 특약조건 등을 확인해 갱신 정보를 입력하도록 했습니다.
6.전월세신고제의 의의
❶임대인이 5% 룰 등을 지키지 않았을 때 행정적인 처분을 할 수는 없으나 정부가 이를 전산망에 입력하면서 임대차 3법 이행 여부를 철저히 감시하는 것만으로 임대인에겐 상당한 압박이 될 전망입니다.
❷전월세 신고제를 운영하기 위해 국토부가 마련한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령 개정안은 내용 변경 없이 규제개혁위원회와 법제처 심사를 통과해 조만간 차관회의에 상정되고 제도 시행일인 내달 1일 이전 공포될 예정입니다.
❸국토부는 761만 임차가구 중 전월세신고제를 통해 자료를 확보할 수 있는 가구는 365만가구(47%)로 추산하고 있습니다.
❹여기에 공공임대 입주자 정보와 주거급여 지급 조사자료 등 대체정보를 통해 228만가구의 임대차 정보를 합해 데이터베이스를 확보할 예정이며 총 584만가구(77%)의 임대차 정보 파악이 가능해집니다.
❺정부는 신규 제도 도입에 따른 국민 적응기간 등을 감안해 내년 5월 말까지 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영한다고 합니다.