#<지금 집값은 버블이다..집값 하락 이유,내년에 집 싸게 살 기회 온다?> <농협銀, 초유의 신규 주담대 전면 중단.. 타 은행으로 확산되나?>
부동산, 주식 등 빚내서 투자하는 '영끌(영혼까지 끌어모은다)' 현상이 확산하면서 금융당국이 가계 부채와의 전쟁을 선포했다.금융당국은 신용대출 규제를 옥죄고 있고 중앙은행은 금리 인상 시그널을 지속해서 내비친다. 하반기 기준 금리가 높아지면 정말 주택 가격이 조정될까? 가계 부채 강화 대책이 집값에 어떤 영향을 미칠까?
주택담보대출을 중심으로 가계부채 증가세가 좀처럼 둔화되지 않는 가운데 NH농협은행이 신규 주담대 전면 금지라는 초강경 조치를 내세워 파문이 예상된다.
지금 집값은 버블이다..집값 하락 이유,내년에 집 싸게 살 기회 온다?농협銀, 초유의 신규 주담대 전면 중단.. 타 은행으로 확산되나등을 포스팅 한다.
1.지금 집값은 버블이다..집값 하락 이유,내년에 집 싸게 살 기회 온다?
❶가계 부채 규모를 경고하는 목소리가 높아지고 있고 집값 하락론자가 근거로 제시하는 것 중 하나가 가계 부채인데 가계 부채가 늘어나는 것은 사실이고 이것이 집값 하락에 필연적인 요소로 작용할까?
❷집값은 가계 부채가 더는 늘어나지 않고 축소되는 과정에서 하락한다고 보는 게 맞는데 여기서 레버리지(대출 또는 부채)가 늘어난 속도만큼 (집값이) 하락할 때 그 속도에 의해서 더 빠르게 떨어질 수 있다.
❸2015년부터 지금까지, 그중에서도 최근 1년간 집값이 가장 빠른 속도로 올랐는데 하락할 때도 이 속도가 적용될 가능성이 높고 집값이 얼마나 빨리 하락할 것인가가 관건이며 과연 우리나라가 집값이 몇 퍼센트 하락까지 감내할 수 있을지가 문제다.
❹김인준 교수는 "국민순자산이 명목 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중이 2017년 7.8%였는데 2020년 9.2%로 대폭 올랐다"며 "현재 자산시장이 버블 상태"라고 진단했다.
❺김인준 교수는 단기간 금융자산이 급격히 늘며 과열 상태가 됐다고 말한다..
▲서울 아파트 실거래가 지수가 2017년 11월이 100인데 올해 4월이 164.9이다. 서울 아파트 가격이 평균 65%가 올랐다.
❻김인준 교수는 코로나19 사태가 터지기 전에 한국의 금리는 이미 미국보다 낮았었고 이 같은 현상에는 문제가 있으며 미국이 연내 테이퍼링에 들어간 후 내년부터 금리 인상을 시도할 가능성이 있어 한국 금리는 국제 금리의 영향을 크게 받으므로 통화정책을 쓸 때 한국은 기축통화국이 아니라는 점을 항상 생각해야 한다고 말한다.
▲테이퍼링은 연방준비제도(Fed)가 양적완화 정책의 규모를 점진적으로 축소해나가는 것. 출구전략의 일종이다.
▲테이퍼링은 ‘점점 가늘어지다’, ‘끝이 뾰족해지다’라는 뜻으로 2013년 5월 당시 벤 버냉키 미 중앙은행(Fed) 의장이 언급하면서 유명한 말이 됐다.
▲테이퍼링은 버냉키 의장이 사용한 것으로 같은 긴축이면서도 금리 인상을 의미하는 `타이트닝(tightening)'과 달리 양적완화 정책 속에 자산 매입 규모를 줄여나가는 방식으로 해석된다.
▲테이퍼링이 본격적으로 시행되면 투자자들은 금리인상을 예상해 자산을 매각하게 되고 신흥국에서 달러 자금이 빠져나가 일부 국가의 경우 외환위기를 당할 가능성이 있는 것으로 분석된다.
▲이 때문에 시장에서는 Fed에서 언제 테이퍼링을 실시하지에 매우 예민하게 주시하며 증시는 테이퍼링 이야기만 나와도 공포심리에 휩싸이게 된다.
▲2013년 Fed 연준의장이 2008-2009년 미국 금융위기때문에 시행했던 양적완화 정책에 대해 테이퍼링을 언급한 후 시장은 폭락하며 순식간에 휩싸였다.
▲이렇게 테이퍼링에 대해 발작적으로 반응하는 현상을 테이퍼 텐트럼, 즉 '긴축발작'이라고 한다.
❼자산은 늘 오르고 내리는 주기가 있고 지금의 과도한 부채의 문제는 수면 위로 부상하면서 연내 한은 기준금리가 인상되면 우리에게 많은 고통을 줄 것이다.
❽과연,금리인상은 IMF 때처럼 부동산은 폭락할까?아마 정부는 부동산 폭락은 금융위기를 초래 할 것이므로 서서히 하락을 유도하여 연착륙을 시도할 것이다.
2.농협銀, 초유의 신규 주담대 전면 중단.. 타 은행으로 확산되나
❶NH농협은행이 금융당국의 가계대출 억제 기조에 따른 것으로 시중은행의 신규 주담대 금지는 처음으로 오는 24일부터 11월 말까지 석 달여간 신규 주택담보대출 시행을 전면 중단하기로 했다.
❷농협은행은 24일부터 11월 30일까지 토지, 임야 등 비주택까지 대상에 포함하여 전세대출, 비대면 담보대출, 단체승인대출 등 부동산대출의 신규·증액·재약정 계약을 전면 중단한다고 19일 밝혔다.
❸다만 집단대출, 양도상품, 부동산 담보 긴급 생계자금 대출 등 서민에 필수적인 일부 상품은 제외했다.
❹농협은행 관계자는 “지방 소도시, 도서면까지도 진출해있는 은행 특성상 대출 관리가 힘든 면이 있다”며 “금융당국의 가계대출 억제 필요성에 공감해 이번 조치를 시행하게 됐다”고 말했다.
❺그간 은행권은 가계대출 억제를 위해 우대금리 인하, 대출금리 인상 등 카드를 활용해왔으나 최근에는 금융당국으로부터 신용대출 한도를 연 소득 수준으로 줄이고 주담대 약정을 엄격히 관리하라는 권고를 받기도 했지만 대출 자체를 막지는 않았다.
❻농협은행의 이 같은 전례없는 조치는 금융당국이 주문한 가계대출 증가율 목표치를 맞추기 위한 고육지책으로 보이며 금융위원회는 올해 각 은행의 가계대출 증가율 목표를 5% 안팎으로 잡고 있는데, 농협은행은 연말 대비 지난달 말 주담대 잔액만 7조원 이상 늘어 증가율이 8%대를 넘어섰다.
❼더구나 주택담보대출이 주도한 가계부채의 심각성은 임계점을 넘었다는 평가다.
▲한국은행에 따르면 지난달 국내 은행권 가계대출은 전달보다 9조7000억원 증가했다.
▲지난달 대출 증가액 규모는 2004년 통계작성 이래 7월 기준으로 가장 높다.
▲가계대출 증가량 중 주택담보대출이 차지하는 비중은 6조1000억원으로, 전체의 3분의 2를 차지했다.
❽고승범 금융위원장 후보자는 전날 금융위 직원과의 회의에서 “기존에 발표된 가계부채 관리 대책을 강력히 추진하면서 대책의 효과를 높이기 위한 노력을 지속하겠다”며 “필요하다면 가용한 모든 정책수단을 활용해 추가 대책도 적극적으로 발굴·추진할 것”이라고 강조해 당국의 경고도 어느 때보다 강력했다.
❾농협에서 대출을 못 받는 사람들이 시중은행으로 몰릴 수도 있으며 시중은행들도 당국의 압박에 따라 대출 억제를 위한 추가 방안을 모색 중인 것으로 알려져 자칫 은행권에 ‘연쇄 대출 중단’이라는 초유의 사태가 벌어질 가능성도 조심스럽게 나오고 있다.
❿노형욱 국토교통부 장관은 “이르면 이달 말쯤 아파트 ‘13만 가구+α’를 공급할 신규 공공택지 후보지를 발표한다”고 말해 정부는 대출 억제 카드 외에 주택 공급에도 박차를 가하고 있다.
▲신규택지는 애초 정부가 2·4 대책에서 공급하기로 약속한 25만 가구 중 경기도 광명·시흥 등 11만9000가구를 제외한 13만1000가구에다 용적률 조정 등을 통해 수천 가구를 더 추가하겠다는 뜻이다.
⓫어째든 정부는 부동산 가격상승을 잡으려 할 것이고 향후 아파트 가격 안정에 기여할지 지켜 볼일이다.