#<집값의 10%만 내고 10년 거주..누구나집 시범사업> <누구나 집,임대거주 중 다른 주택 분양 받을 수 있나>
국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사(IH), 더불어민주당 박정·유동수·민병덕 의원은 6일 국회에서 기자회견을 열고 오는 8일부터 수도권 6개 사업지에서 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택'(누구나집) 공급을 위한 사업자를 공모한다고 밝혔다.
집값의 10%만 내고 10년 거주..누구나집 시범사업,누구나 집,임대거주 중 다른 주택 분양 받을 수 있나등을 포스팅 한다.
1.집값의 10%만 내고 10년 거주..누구나집 시범사업
❶'누구나집'은 청년, 신혼부부 등 무주택자에게 저렴한 가격으로 내 집 마련 기회를 제공하기 위해 고안한 주택 유형으로, 지난 6월 민주당 부동산특별위원회가 수도권 6개 입지를 발표한 뒤 국토부와 구체적인 사업 방식을 논의해왔다.
▲청년･신혼부부 등 무주택 실수요자에게 저렴한 비용부담으로 내 집 마련 기회를 제공하기 위한 주택공급모델이다.
❷집값의 10%만 내면 10년 동안 장기거주할 수 있고 10년 뒤에는 사전에 확정된 가격에 우선 분양받을 수 있는 '누구나집' 시범사업이 본격적으로 추진된다.
▲집값의 10% 수준을 부담(보증금 최소규모)하면 입주가 가능하고 10년간 저렴한 가격으로 임대거주 후, 최초 확정된 가격으로 분양받음으로서 확정분양가격 이상의 시세차익이 발생할 경우 그 이익을 사업자가 아닌 임차인이 갖게 되는 이익 공유 구조다.
▲아울러 거주기간에 따라 임차인에게 경제적 인센티브를 제공하고 주거서비스를 통한 수익창출 및 주거플랫폼 구축을 도모한다.
❸앞서 특위는 집값의 6%를 내면 거주권만,10%를 내면 분양권만 갖고 16%를 내면 거주권과 분양권을 모두 받는 방식 등을 제시했는데, 국토부 논의 결과 집값의 10%를 내고 거주권과 분양권을 모두 갖게 하는 방식으로 정리됐다.
▲적은 초기자금으로 안정적 거주가 가능하고 내 집 마련의 기회를 제공받는 핵심취지를 반영했다.
▲공공지원민간임대는 임차인이 원할 경우 10년간 임대거주가 보장되며 확정분양가를 통해 사업자와 임차인의 이익공유가 실현 가능하다.
▲최소 보증금(집값 10%)을 통해 적은 초기자금 부담 취지도 반영됐으며, 평가지침을 통해 임차인 이익공유와 주거서비스 수익창출 방안에 대한 민간의 다양한 아이디어가 도출되도록 유도했다.
❹누구나집은 집값의 10% 수준인 보증금만 내면 저렴한 임대료로 10년간 안심하고 살 수 있는 민간임대주택이다.
▲임차인의 초기자금 부담을 최소화시키기 위해 제시된 비율로, 집값의 10% 보증금만으로 거주권과 분양권을 확보토록 반영했다.
▲임차인에게 우선분양권을 부여해 거주권·분양권 분리가 불필요하다.
▲사업자가 임차인 입주 시 필요한 최소 보증금 규모를 집값의 10% 수준을 필수적으로 포함해 제시토록 의무화해 임차인의 선택권을 보장했다.
❺임대료는 주변 시세의 95% 이하(일반공급)∼85% 이하(특별공급)로 책정한다.
❻전체 물량의 20% 이상은 특별공급 물량으로 배정해 무주택인 도시근로자 월평균 소득 120% 이내의 청년, 신혼부부, 고령자에게 공급하고, 물량의 80% 이하는 무주택자 자격만 갖추면 공급한다.
❼기존 10년 공공임대는 10년의 임대 기간이 지난 뒤 분양가를 감정평가액으로 정하지만, 누구나집은 미리 10년 뒤 분양가를 정해놓고, 분양전환 시 무주택 임차인에게 우선 분양한다.
▲임대기간(10년) 이후 분양전환가격을 사전에 확정하는 이유는 분양전환가격에 따른 갈등을 최소화하고, 주택을 분양받게 되는 임차인의 계획적인 자금조달방안 마련에 도움을 주기 위한 것이다.
▲분양전환가격을 사전에 확정 제시함으로서 기존 10년 임대주택에서 발생한 분양전환가격 관련 사업자와 임차인간 분쟁을 예방할 수 있다.
▲또한 임차인은 임대거주기간 동안 분양자금 마련을 위한 체계적인 자금조달계획 수립이 가능하다.
▲분양전환은 임대사업자(리츠)와 임차인간 약정을 통해 이행한다.
▲등록임대주택의 임대의무기간(10년) 이후 매각·청산은 임대사업자가 정하는 바에 따르며, 이번에 공모하는 공공지원민간임대주택은 임대사업자인 리츠가 임차인에게 확정된 가격으로 우선분양을 약정하는 방식으로 추진한다.
▲주택도시기금이 대주주로 출자해 주택도시보증공사(HUG)와 리츠AMC의 자금·사업관리가 이뤄지기 때문에 약정사항에 대한 이행관리가 가능하다.
❽분양자로서는 집값이 오르면 시세차익을 기대할 수 있어 이득이지만 현실성이 떨어진다는 목소리도 제기됐고 집값이 떨어지면 미분양 사태가 날 수 있고 민간 사업자 유인도 떨어진다는 우려가 있었다.
▲사업자와 임차인의 수익배분 비율은 사전에 확정된 분양가격 이상의 시세차익은 임차인이 향유하는 사업구조로 수익분배 비율은 분양시점의 시세에 따라 따르다.
▲사업자의 수익은 적정 사업성을 확보하는 수준(확정분양가격)에서 제한되기 때문에 집값이 상승할수록 임차인의 이익이 상승하는 구조다.
▲향후 분양시점의 주택가격을 정확히 예측하기가 어렵기 때문에 사업자와 임차인의 수익공유 비율을 구체적으로 정하기는 곤란하다.
❾확정분양가는 공모 시점 감정가격에 사업 착수 시점부터 분양 시점까지 연평균 주택가격 상승률을 1.5% 적용해 상한으로 적용하도록 했다.
❿민간 사업자 의견 수렴 결과 사업참여를 위해서는 내부수익률(IRR) 5% 이상 확보가 필요한데, 연 1.5% 상승률이면 IRR 확보가 가능한 것으로 조사됐다.
⓫10년 뒤 시세차익이 발생할 경우 수익배분 비율은 사업자의 수익은 확정분양가를 통해 적정 사업성을 확보하는 수준에서 제한하기 때문에 집값이 상승할수록 임차인의 이익이 상승하는 구조다.
⓬정부는 화성 능동, 의왕 초평, 인천 검단 등 6개 지역에 시범적으로 이 사업을 도입한다. 이를 통해 주택 6075가구를 공급할 방침이다.
⓭국토부 관계자는 "당정은 이번 사업자 공모를 시작으로 시범사업 성공을 위해 지속해서 협의를 이어가고 추가 사업 부지 확보에 나설 계획"이라고 말했다.
2.누구나 집,임대거주 중 다른 주택 분양 받을 수 있나
❶입주민은 거주를 통해 일상생활과 다양한 공동체활동으로 거주 중인 주택의 주거문화를 형성하고 주택의 가치향상에 기여할 수 있다.
▲이번 공모를 통해 임차인에게 경제적 인센티브를 제공하는 구체적인 방법에 대한 민간의 다양한 아이디어가 제안될 수 있다.
❷주거서비스를 통한 수익창출 및 입주민 환원 계획이란.카셰어링, 보육, 공동구매 등 주거서비스 비즈니스를 통해 부가가치 창출과 입주민 일자리 제공을 위한 계획이다.
❸개발사업 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하나 다만 사업완충률 확보를 통해 손실이 발생하더라도 공적재원인 기금손실은 최소화도록 관리하고 있다.
▲공공택지, 기금 등 공적지원이 이뤄지는 사업인 만큼 공실 등 리스크에 대한 면밀한 관리를 통해 손실발생 가능성을 최소화하기 위해 노력할 것이다.
❹연평균 주택가격 상승률 1.5% 적용가격을 상한으로 제한했는데,기금의 출･융자 지원을 통해 민간사업자의 내부수익률(IRR)은 5% 이상 확보가 가능할 것으로 예상됐기 때문에 민간사업자의 참여유인이 충분할 것이다.
▲이 사업은 기금이 참여하는 임대리츠를 통해 추진하는 사업으로 기금이 자본금의 70%까지 출자하고, 건설자금 저리 융자로 사업을 지원한다.
▲일부 민간사업자의 의견수렴 결과, 민간사업자의 참여를 위한 사업성 조건은 내부수익률(IRR) 5% 이상 확보였다.
❺향후 공급되는 공공지원민간임대에도 누구나 집 모델이 적용되는지는 이번 시범사업의 정책효과를 살펴보면서 사업모델 개선방안을 검토하고 지자체･공기업 등과 공급방안을 협의해나갈 계획이다.
❻이 사업을 통해 공급받은 주택은 분양주택이 아니기 때문에 임대거주 중 다른 주택 분양이 가능하나 다만 이 경우 우선분양 대상에서는 제외된다.
❼현재 임대운영 중인 공공지원민간임대는 임대의무기간 종료 후, 임대사업자의 결정에 따라 청산･분양되는 것이 원칙이다.
▲이미 사업계획이 승인되어 임대운영 중인 곳의 임대사업자 수익을 제한하고 재분배하는 것은 사유재산에 대한 과도한 침해가 될 수 있다.
❽6일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사는 화성 능동, 의왕 초평, 인천 검단 등 6개 사업지에 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택'(누구나 집) 공급을 위한 사업자 공모를 오는 8일부터 시작한다.