#<특별공급 관련 청약제도의 개선안..헷갈려서 묻지마 청약> <나 솔로인데,둔촌주공 내가 찜했다!> <누구나 집..누가 지어 집?> <당첨되면 로또!..무주택 2030 몰리는 줍줍 무순위 청약>
최근 집값 상승으로 지난 5월 민간 기관인 KB리브부동산 자료에 따르면 올해 3월을 기준으로 서울의 연 소득 대비 주택가격 비율이 17.8배였다. 이건 17년이 넘도록 월급을 안 쓰고 모아야 집을 살 수 있다는 말이다.그러자,정부가 1인가구, 신혼부부를 위한 청약제도를 개편해 그동안 청약에서 소외된 1인가구, 소득 높은 신혼부부도 청약의 길이 열렸다.오는 11월부터 소득 요건과 자녀 수, 결혼 유무와 상관없이 지원할 수 있는 추첨제 방식이 특별공급에 도입돼 그동안 '청약은 남 일'이라며 포기해온 사람들도 새로운 제도 개편을 통해 '로또 청약'을 기대할 수 있게 됐다.그러다 보니 둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레)최근 들어선 1인 가구들까지도 기대하기 시작했다.또한,더불어민주당 부동산특별위원회가 지난 6월 청년, 신혼부부 등의 내집마련을 돕기 위해 제안한 분양가의 10%만 내고 월세로 살다가 10년 뒤 분양받을 수 있는 '누구나집' 사업이 있다.내 집 마련이 어려워진 만큼 무주택자들의 마지막 희망인 청약 열기도 점점 더 거세지고 있고 그중에서도 추첨제로 이루어지는 '무순위 청약'의 열기도 있다.
특별공급 관련 청약제도의 개선안...너무 헷갈려서 묻지마 청약,나 솔로인데,둔촌주공 내가 찜했다!누구나 집,누가 지어 집?당첨되면 로또!..무주택 2030 몰리는 '줍줍' 무순위 청약등을 포스팅 한다.
1.특별공급 관련 청약제도의 개선안...너무 헷갈려서 묻지마 청약
❶기본적으로 청약은 무주택 기간·당해 거주 요건·재당첨 제한 등 따져야 할 요소가 많으므로 '묻지마 청약'은 주의해야 한다.
❷하지만 청약 요건을 알아보지 않고 '묻지마 청약'을 해서 당첨 후 자격이 안돼 '부적격'으로 분류되면 1년간 청약 제한이 걸리므로 청약을 할 수 있는 소중한 기회를 날리는 셈으로 청약 조건을 정확히 숙지한 후 청약에 도전해야 한다.
❸국토교통부는 지난 9일 특별공급 관련 청약제도의 개선안을 발표했다.
▲신혼부부·생애최초 특별공급 물량의 30%를 추첨제로 공급하고, 이 추첨제 물량은 소득 기준을 없앤다는 내용이다.
▲신혼부부, 1인 가구에 소득의 기준을 없애고 추첨제를 도입해 청약 기회를 주기 위해서다.
❹국토부는 11월부터 확대 도입될 민영주택 사전청약부터 새 제도를 적용한다는 방침이다.
▲이 추첨제는 공공분양은 도입이 안 되고 민간분양에만 도입되며 만약 올해 하반기,늦으면 내년에 분양하는 둔촌주공이 특공 물량이 있다면 소득 높은 신혼부부나 1인가구가 넣을 수 있다는 뜻입니다.
❺민간분양 신혼 특공과 생애최초 특공의 30%가 조건 없는 추첨제 방식으로 공급된다.
▲기존 신혼 특공은 소득 기준이 있고, 자녀 수 순으로 당첨자를 뽑았으나 앞으로는 신혼 특공에 소득과 자녀 수를 보지 않는 추첨제 30%가 도입되고 이 추첨제 30% 물량은 소득 기준이 없고, 자녀 수도 보지 않고 오로지 추첨으로만 뽑는다.
❻생애최초 특공도 기존 소득 기준이 있는데, 이번에 소득을 안 보는 추첨제 물량 30%가 도입돼 앞으로 소득이 넘더라도 지원할 수 있다.
▲또한 생애최초는 혼인 중인 가구주, 혹은 자녀가 있는 가구만 지원할 수 있었지만 추첨제 물량은 혼인을 안 했더라도, 1인가구여도 지원할 수 있다.단 이때 1인가구는 60㎡ 이하의 주택만 신청할 수 있다.
❼로또 청약 열풍이 불면서 '묻지마 청약'도 증가하고 있다.
▲정부가 청약제도를 수시로 바꾸면서 실수요자들의 혼란이 가중된 영향도 있고 복잡한 청약 때문에 청약을 포기하는 '청포족'도 늘고 있다.
❽청약은 받아야겠고, 청약 규칙은 너무 복잡하고…. '에라 모르겠다'는 마음으로 청약을 넣었다가 덜컥 당첨이라도 되면 '부적격'으로 분류되면서 청약 기회를 제한받으므로 청약을 준비하는 사람들이라면 청약제도에 대한 정확한 이해는 필수이다.
▲한국부동산원에 따르면 전체 청약 당첨자 중 10%가량이 청약 부적격으로 당첨의 기회를 잃고 있는데 최근 5년간 부적격으로 당첨이 취소된 사례는 11만2500여 건에 달하며 전체 당첨자(109만9400여 명)의 10.2%로 10명 중 1명은 당첨이 되고도 부적격으로 당첨 기회를 날리는 셈이다.
❾부적격 판정을 받으면 수도권 및 투기·청약과열지구의 경우 1년간, 다른 지역은 최대 6개월간 청약이 제한되므로 괜찮은 청약 단지가 나와도 부적격 판정을 받은 사람은 청약을 할 수 없다.
❿가장 많은 청약 부적격 유형은 무주택 기간 산정으로 일반인이 가장 많이 헷갈리는 대목이 무주택 항목이다.
▲무주택 기간은 청약통장 가입자가 만 30세가 되는 날부터 산정한다.
▲30세 이하에 결혼한 경우 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날이 기준일이다.
▲예컨대,만 30세가 청약을 신청할 때 한 번도 주택을 소유한 적 없으니 태아난 해부터 무주택 기간으로 산정해 무주택 기간 15년 이상으로 보고 32점으로 기입하는 식이나 하지만 실제 가점은 1년 미만으로 2점이 된다.
⓫부양가족 산정 오류도 자주 나오는 실수로 부양가족을 산정할 때 본인을 빼야 하나 본인을 포함해 부양가족 수를 산정해서 잘못된 가점을 입력하게 되는 경우다.
▲예컨대,3인 가족이면 부양가족은 2명으로 실제 가점은 15점이지만 본인, 배우자, 자녀 1명을 모두 부양가족으로 계산해서 20점을 신청하는 것이다.
▲또한 기혼 자녀를 포함해 부양가족 수를 산정하거나,등본상 3년 미만 직계존속을 포함해 부양가족 수를 산정해 부적격 처리를 받기도 한다.
⓬투기, 투기과열, 조정대상지역의 경우 가구주 청약만 가능하기 때문에 가구원이 청약하면 부적격이 되고 모집공고일 이후 가구주로 변경하는 경우도 부적격이 되므로 가구원 청약도 주의해야 한다.
⓭재당첨 제한 기간 중에 청약을 하면 부적격 처리되고 당해지역 거주자에 해당되지 않는데 당해지역으로 신청해도 부적격되므로 청약에 당첨된 적이 있는 가구는 청약에 주의해야 한다.
⓮신혼 특공은 소득을 잘못 계산해 부적격되는 경우가 많다.
▲세전 소득으로 소득을 산정해야 하나, 세후 소득으로 산정해 소득 초과에 따라 부적격 처리된다.
▲또한 기존 주택을 처분하고 무주택 기간이 모집공고일 기준 2년을 경과해야 하나,기존 주택 처분 시점이 2년이 경과하지 않은 경우 부적격 처리되므로 주택 처분일을 잘못 계산해서는 안되겠다.
⓯부양가족, 소득, 거주지 등을 종합적으로 고려해서 청약가점을 높여야 당첨 확률이 높아지므로 관심 있는 지역의 분양 물량이 얼마인지, 민영인지 공공인지 등을 파악한 후 그에 맞는 청약 전략이 필요하다.
⓰'청약 당첨 확률 높이는 전략'으로는 첫째,무주택자라면 특별공급을 주목하라.
▶일반 공급만 가능한 사람들에 비해 유리하므로 특별공급을 넣을 수 있다면 특공을 적극 공략해야 한다.
▶신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모, 기관 추천 특별공급 등 특공 유형에 해당되는지 알아보고 또한 특공과 별도로 일반공급 1순위도 청약 가능하기 때문에 특공에 해당되면 청약 2번의 기회가 있는 셈이다.
⓱둘째,청약가점을 높여라.
▶청약은 가점을 높여야 당첨 확률도 올라가므로 서울 강남권은 69점 이상, 서울 강북권 64점 이상, 서울 최소 60점 이상, 수도권 인기 지역 최소 50점 이상이라면 청약을 기대해볼 수 있기에 내가 부양가족 수를 늘릴 수 있는지 등 청약가점을 높일 방법을 고민해서 실행해야 한다.
⓲셋째, 청약가점이 낮다면 85㎡ 초과 중대형 아파트를 노리자.
▶투기과열지구에서는 85㎡ 초과는 50%가 추첨제이고 조정대상지역에서는 70%가 추첨제로 나오므로 가점이 낮다면 85㎡ 초과 중대형 아파트를 노려야 한다.
▲추첨제는 1주택자도 처분 조건으로 청약 가능하므로 가점이 낮거나 1주택자라면 관심을 가져야 한다.
⓳넷째, 청약통장을 리모델링하자.
▶청약저축은 85㎡ 이하 국민주택에 청약 가능하고, 청약부금은 85㎡ 이하 민영주택에 청약 가능하며 청약예금은 민영주택에 청약 가능하다.
▲청약저축 및 청약부금을 청약예금으로 리모델링하면 가입기간을 인정받으면서 민영주택에 청약 가능하므로 내가 공공분양이 유리한지, 민간분양이 유리한지를 판단해서 나에게 유리한 쪽으로 통장 전환을 고려해 보아야 한다.
2.나 솔로인데,둔촌주공 내가 찜했다!
❶둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레)! 1만 가구가 넘는 '단군 이래 최대 재건축'으로 일반분양분만 4841가구에 달해 '혹시 나도?' 하는 마음으로 너도나도 청약을 기다리고 있는 분위기다.
❷위에서 살펴 보았듯이 정부가 청약제도 개편을 통해 올 11월 이후 나오는 민영주택에 첫 적용될 예정으로 1인 가구에게도 특별공급 기회(추첨제)를 주기로 했기 때문이다.
❸1인 가구인 만큼 전용 60㎡ 아래로만 청약할 수 있는데 둔촌주공 일반분양 물량 중 전용 60㎡ 이하 주택형은 전용 ▲29㎡ 10가구 ▲39㎡ 1150가구 ▲49㎡ 901가구 ▲59㎡ 1488가구 등 2061가구에 달한다.
❹그러나 특별공급 잔여물량(30%) 청약 대상에는 1인 가구뿐만 아니라 맞벌이 가구, 무자녀 신혼부부도 포함돼 경쟁이 만만치 않다.
▲전체 공급량을 늘린 게 아니라 기존 물량 내에서 자격기준을 완화하고 추첨제를 추가한 것 뿐이기 때문이다.
❺떠욱이,분양가 9억원 미만 물량만 특별공급 의무가 있기에 둔촌주공의 분양가가 예상보다 높아져서 소형 물량의 분양가도 9억원을 넘는다면 아예 특공물량이 사라질 수도 있어 지독한 짝사랑으로 끝날 수도 있다.
3.누구나 집,누가 지어 집?
❶누구나 집은 보증금 명목으로 분양가의 10% 이상을 내고, 시세 85~95%의 임대료로 거주하다가 10년 뒤 분양가격이 입주 때 미리 정해진 대로 분양으로 전환해 집을 소유할 수 있다.
❷공모 기관에서 사업착수시점부터 분양시점까지 연평균 집값 상승률 1.5%를 적용한 집값을 상한으로 잡으면 사업자가 그 범위 내에서 확정분양가를 제시하는 식이고 다만 현 시점의 '감정가'를 기준으로 책정되기 때문에 호가가 그대로 반영돼 분양가가 다른 공공주택에 비해 높을 전망이다.
❸실제로 LH의 누구나집 민간사업자 공모지침서에 따르면 GTX-C 교통호재가 있는 의왕 초평A2 전용 84㎡의 분양가 상한은 9억6500만원으로 정해졌는데 이는 일대 최근 실거래가보다도 높은 수준이었다.
❹그럼에도 분양 전환 후 집값 상승분은 전액 입주자가 가져가고 집값이 떨어진다면 입주자는 분양 전환을 포기하고 보증금을 전액 돌려받을 수도 있으므로 주택 수요자들은 '해볼만 하다'는 반응이다.
❺그러나 민간 사업자들은 집값 하락 시 민간 건설사와 정부가 손실을 떠안는 구조인데 10년 뒤 주택경기를 어떻게 내다보냐며 누구나 집이 누구나 살 수 있는 집이 될지, 누구도 살 수 없는 집이 될지 모르겠다며 '손해 보는 장사'라며 참여를 망설이고 있다.
❻민주당 송영길 대표가 내놓은 누구나 집이 성공 하기 위해서는 건설사의 참여의지가 중요 한데 정부가 건설사들을 얼마나 설득 하는냐에 따라 달라질 것 같다.
4.당첨되면 로또!..무주택 2030 몰리는 '줍줍' 무순위 청약
❶이른바 '줍줍'이라고 불리는 무순위 청약은 부적격 당첨 등으로 계약이 취소되거나 해지된 물량을 재공급하는 제도다.
▲분양은 다 되었지만, 자격 조건이 맞지 않거나 자금 문제, 원하는 동 호수가 아니어서 포기하는 경우, 불법 전매 주택 공급 질서 교란자 주택 회수분 등의 잔여분을 오로지 추첨만으로 공급하는 제도다.
❷현행 청약제도 상 2030 세대는 청약 신청조차 불가능한 경우가 많기 때문에 오로지 추첨만으로 이뤄지는 무순위 청약에 많은 젊은 층들이 참여하고 있다.
❸무순위 청약 자격은 까다롭진 않는데 해당 주택 건설지역(시군)의 무주택세대구성원인 성년자라면 청약을 신청할 수 있다.
▲만약 서울에서 무순위 청약 물량이 나왔다고 한다면, 서울시에 거주하는 19세 이상의 무주택세대구성원이면 신청이 가능하며 아울러 청약 통장도 필요하지 않다.
▲점수제에서는 청약 통장도 필요하고 납입 금액, 횟수, 가입 기간도 중요하게 보지만 무순위 청약에서는 청약 통장이 없어도 신청이 가능하다.
❹기존에는 무주택자뿐만 아니라 집이 있는 사람도 무순위 청약에 신청할 수 있었으나, 국토교통부가 무순위 청약 당첨자를 제한하는 내용을 담은 '주택 공급에 관한 규칙' 일부 개정안을 지난 5월 28일부터 시행하면서 무주택자가 아니면 무순위 청약에 참여할 수 없게 됐다.
❺또 이전에는 무순위 물량에 당첨되더라도 재당첨 제한이 없었지만, 해당 개정안으로 규제 지역에서 공급되는 무순위 물량에 당첨되면 일반 청약과 동일한 재당첨 제한을 적용받게 됐다.
▲구체적으로 투기과열지구는 10년, 조정대상지역은 7년을 적용 받게 되기 때문에 무순위 청약 신청에 신중할 필요가 있다.
❻무순위 청약 정보는 한국부동산원 청약홈 홈페이지 또는 청약홈 앱에서 확인할 수 있다. 매번 들어가서 확인하고 일정을 체크하는 방법도 있지만, '청약 알리미'를 통해 청약 일정을 받아볼 수도 있다.
❼청약홈 홈페이지 또는 청약홈 앱에서 청약 알리미에 자신의 이름, 휴대폰 번호를 입력하고 '무순위 잔여세대'로 유형을 선택해 자신이 살고 있는 지역을 선택하면 해당 지역의 무순위 청약 일정이 문자로 공유된다.