#<공인중개사 싸움에 새우등 터진 서경석?> <공급 늘리려 풀긴 하는데,분양가 딜레마..국토부,분양 걸림돌 분양가 심사기준 바꾼다> <오세훈 서울시장 서울 개발계획...서울비전 2030>
공인중개사 합격!을 외치던 방송인 서경석 씨가 요새 공인중개사로부터 집중 공격을 받고 있다고 한다.그 동안 새 아파트가 분양할 때 분양가는 주변 시세의 절반 수준에 불과하고, 공급 물량도 적어 다수의 무주택자들은 당첨만 되면 수억원의 시세차익을 얻을 수 있어 '로또청약'이라고 불렸는데 분양가가 이전보다 올라 주변 시세와 차이가 줄고, 공급 물량도 많아지면 로또청약 현상은 다소 완화될 수 있을 것으로 보이나 총 분양가가 9억원 이상이면 중도금 대출도 되지 않고,특정 계층에게 내 집 마련 기회를 우선적으로 부여하는 특별공급 물량도 배정되지 않을 수 있어서 앞으로 분양시장은 현금부자만 참여할 수 있는 황제청약 시장으로 변해갈 듯 하다.고분양가 통제가 주택공급을 막는 규제 중 하나로 꼽혀 왔기에 정부가 분양가 심사 등에 대한 제도 개편에 나섰기 때문이다.
또한,오세훈 서울시장이 직접 '서울비전 2030'을 발표해 서울 개발계획에 시동을 걸었다.
공인중개사 싸움에 새우등 터진 서경석?공급 늘리려 풀긴 하는데,분양가 딜레마..국토부,분양 걸림돌 분양가 심사기준 바꾼다,오세훈 서울시장 서울 개발계획...서울비전 2030등을 포스팅 한다.
1.공인중개사 싸움에 새우등 터진 서경석?
❶국토교통부가 지난 달 부동산 중개보수 체계를 개편했는데 이로 인해 중개사들이 불만을 갖는 대상이 정부만은 아니고 프롭테크 기업들에 대한 반감도 크다.
❷공인중개사들은 중개보수요율 체계 개선 이전부터 반값 중개보수를 강조하거나, IT 기술을 바탕으로 중개시장에 진출하려는 프롭테크 업체들에 날선 반응을 보여 왔다.
❸이 중에서도 특히 다윈중개는 반값 중개보수를 내세우며 공인중개사들과 갈등의 골이 깊어지고 있는 상황인데 공인중개사들은 다윈중개를 비롯해 반값 중개보수를 내건 업체들과 고소전까지 펼치는 중이다.
❹그런데 다윈중개와 서경석 씨가 광고모델 계약을 맺었고, 지난 1일부터 서경석 씨가 진행하는 라디오 프로그램에 광고가 송출되기 시작했다.
❺공인중개사들은 서경석 씨가 출연하는 라디오 프로그램 홈페이지 게시판에 서경석 씨의 사과와 방송 하차를 요구하며 거세게 반발했고 결국 서경석 씨는 다윈중개 측에 광고모델 계약을 해지해 줄 것을 요청해 공인중개사들 싸움에 새우등 터진 서경석이 된 꼴이다.
2.공급 늘리려 풀긴 하는데,분양가 딜레마..국토부,분양 걸림돌 분양가 심사기준 바꾼다
❶정부가 도시형생활주택과 주거용 오피스텔 건축 규제 완화, 고분양가 심사제도 개선 등 민간 건설업계의 건의사항을 적극 받아들였다.
❷민간분양 사전청약 시행과 누구나집 등 주택공급 확대를 위해서는 민간사업자 참여가 중요한 만큼 이들을 다독이는 동시에 분양가 때문에 공급이 지연되지 않도록 해 도심내 공급을 터주겠다는 의도다.
❸이 과정에서 만만찮은 부작용도 예상되는데 도시형생활주택과 오피스텔은 아파트와 달리 규제에서 자유로워 투기수요 진입이 우려되고, 분양가 심사제도 개선으로 분양가가 오르면 예비 청약자들의 자금 부담이 더 높아질 수 있다는 점 등이 대표적이다.
❹정부는 투기수요 진입 차단을 위한 안전장치는 마련돼 있고, 분양가 제도개선이 가격 상승을 뜻하는 것은 아니라는 입장이지만 공급확대를 위한 규제완화 후폭풍에 직면할 가능성도 배제할 수 없다.
❺국토교통부는 업계에서 분양가 산정 기준 등에 대한 합리성 보완 등 개선 요구가 지속적으로 제기됐기 때문에 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리제도 심사기준을 개선하기로 했다.
▲우선 현재 인근지역 모든 사업장 평균 시세를 반영해 오던 것을 개선해 단지규모와 브랜드 등을 감안해 유사 사업장만 선별 적용한다.
▲비교사업장 선정 기준도 평가점수 ±30점 범위 내 유사단지만 반영했는데 기준 충족 단지가 없을 경우 점수범위를 완화해 선정하기로 했다.
❻또 그 동안 분양가상한제 지역 분양가는 해당 시군구 분양가 심사위원회에서 심사하는데 지자체마다 분양가 인정 항목과 심사 방식 등이 각기 달라 예측 가능성이 떨어진다는 지적에 따라 분양가상한제 지역 분양가 심의 기준을 구체화하는 심사 기준도 오는 10월까지 마련한다는 계획이다.
▲앞선 심사결과가 현저히 낮은 경우에는 지역 분양가 수준을 고려해 조정했는데, 앞으로는 지역 분양가 수준을 시군구나 시도 평균 분양가를 고려해 합리적으로 결정한다는 방침이다. 이와 함께 심사 세부기준도 공개하기로 했다.
❼국토부는 이번 고분양가 심사제도 개선 등은 현행 기준이 공급 예정인 주택단지 입지나 브랜드에 비해 과소평가 되는 경향이 있어 보완해 달라는 업계 의견을 받아들이고, 지자체별로 달라 혼선을 빚었던 분양가상한제 지역 내 분양가 심의 기준을 명확히 해 분양가 예측 가능성을 높이는데 초점을 맞췄다는 입장이다.
▲현재 분양가 상한제 지역 분양가는 해당 시군구 분양가 심의위원회에서 심사 중인데, 지자체마다 분양가 인정 항목과 심사 방식 등이 각기 달라 예측 가능성이 떨어진다는 지적이 많아서 앞으로는 분양가에 대한 예측 가능성을 높일 수 있도록 분양가 심의기준을 구체화하는 심사 기준을 마련한다는 계획이다.
❽김영한 국토부 주택정책관은 "분상제 개선 방안은 지자체별로 인정항목 비율 등이 달라 분양가 예측이 어렵다는 지적에 따른 것"이라며 "이를 일관성‧객관성 있게 개선하면 예측 가능성이 높아지고 이는 민간사업자들의 구체적인 사업계획으로 이어져 공급을 늘리는 효과가 있을 것으로 기대한다"고 말하며 "다만 현 상황에서 분양가가 얼마나 올라갈지는 예측할 수 없고, 특정 단지에 유‧불리를 따지기도 힘들다"며 "고분양가 심사제도와 분양가상한제 등 제도의 본연 취지와 순기능은 유지하는 만큼 특정 지역 분양가가 올라갈 것으로 보기는 어렵다"라고 강조했다.
❾정부는 그 동안 HUG의 고분양가 심사를 통해 사실상 분양가를 통제했고, 이 영향으로 분양 일정을 늦추는 사업장들이 많았고 제도 개선이 분양가 상승으로 이어지는 것은 아니라는 점을 강조했지만 제도 개선의 취지가 공급확대라는 점을 감안하면 분양가 상승으로 귀결될 것이란 전망이 우세하다.
▲분양가상한제를 적용하는 서울을 비롯한 수도권 주요지역 정비사업(재건축‧재개발 등) 조합들도 일반분양가를 높이기 위해 후 분양을 고려하는 등 분상제로 인해 공급 일정이 지연되는 단지들이 속출했다.
❿이런 이유로 공급 주체는 분양가 심사제도 개선을 통해 이전보다 주택 가치를 인정받아 주택 공급에 속도를 낼 것이란 전망이다.
▲함영진 직방 빅데이터랩장은 "그 동안 수도권과 광역시 등에서 최근 분양‧준공된 사업장이 없으면 비교사업장이 부족해 고분양가 심사 가격이 낮아지는 경향이 있었는데 이 부작용을 개선하는 것"이라며 "올 들어 서울은 분양가상한제 이슈 등으로 지자체 분양가 심사가 지연됐는데 향후 공급 가뭄이 다소 해소될 것"이라고 평가했다.
⓫반면 예비 청약자들은 분양가가 더 높아질 것이란 전망에 불안감이 커지고 있다. 총 분양가 9억원이 넘으면 중도금 대출도 안되는데 최근 정부가 가계대출 관리를 위해 주택담보대출, 신용대출 등의 문턱을 높이고 있다.
▲바늘구멍을 뚫고 청약에 당첨돼도 자금마련을 하지 못하면 포기해야 하는 수도 있고 여기에 총 분양가 9억원 이상이면 특별공급 물량도 배정되지 않아 특공을 노렸던 신혼부부를 비롯한 2030세대의 허탈감도 커진다.
⓬국토부는 부지확보 등의 문제로 당장 아파트 공급이 어려운 상황에서 도심 내 자투리 땅을 활용한 이들 주택으로 단기간 내 공급이 가능하도록 하겠다는 방안으로 도시형생활주택과 주거용 오피스텔 공급 확대를 위한 건축규제도 완화했다.
▲김영한 주택정책관은 "도시형생활주택과 주거용 오피스텔 등은 건축규제로 인해 수요가 줄고 있었는데 규제가 완화되면 거주 수요가 늘어날 것"이라며 "민간 업계에서 구체적 사업 계획을 세워 충분히 공급할 준비가 돼있고, 이를 통해 공급부족으로 과열됐던 시장도 안정될 수 있을 것"이라고 설명했다.
▲정부가 건축규제에 발목 잡혀 수요자들의 관심에서 멀어졌던 도시형생활주택과 주거용 오피스텔에 대한 규제를 완화해 도시형생활주택은 공급 가능한 면적을 전용 60㎡(가족형 평형)까지 확대하고, 공간구성도 최대 4개(침실3+거실1)까지 허용하기로 해 2~3인 가구도 살만한 집을 공급하겠다는 구상이다.
▲또한,그 동안 오피스텔 전용 120㎡는 바닥 난방이 어려워 3~4인 가구가 오피스텔에 살기는 불편했으나 주거용 오피스텔은 전용 120㎡ 까지 바닥 난방을 허용하기로 해 오피스텔에서도 3~4인 가구가 살만한 주택이 나올 수 있게 된다.
⓭당장 아파트 공급이 어려우니 비아파트라도 공급해 급한 불을 끄겠다는 취지나 도시형 생활주택과 오피스텔 등은 아파트와 달리 청약통장이 필요 없어 유주택자들도 청약 경쟁에 참여가 가능하고, 분양가상한제에 따른 거주의무기간, 전매제한 등 규제도 적용받지 않아 투기수요의 진입이 쉬운 편이다.
⓮이로 인해 도시형생활주택과 오피스텔 시장이 과열될 경우, 당초 정부가 목표로 했던 1~2인 가구(도시형생활주택)와 3~4인 가구의 아파트 수요를 흡수하는 역할도 제한될 수 있다는 우려다.
▲함영진 랩장은 "각종 규제에서 자유로워 분양시장의 투기적 가수요 유입이 우려된다"며 "다주택자들이 아파트 규제를 회피하려는 움직임에 따른 풍선효과를 주의할 필요가 있어 향후 지속적인 정책 모니터링이 필요하다"고 지적했다.
⓯아파트에 준하는 주거환경을 갖추도록 건축규제를 완화했지만 여전히 시장 요구와 달리 비(非) 아파트라는 점도 아쉬움이 남으며 특히 도시형생활주택은 주차문제 등을 풀지 못하면 입주자들의 불만이 커질 수 있다.
⓰아울러,현재 지자체가 주택건설 사업과 관련된 건축과 경관, 교통 등 각종 인허가 사항을 한 번에 심의할 수 있는 통합심의 제도가 존재하고 있지만 임의규정으로 유명무실했던 통합심의 제도를 활용해 향후에는 사업주체가 통합심의를 신청하면 해당 지자체는 특별한 사유가 없다면 원칙적으로 통합심의를 의무 시행하도록 해 인허가 소요기간을 획기적으로 단축해 주택 공급시기를 단축하기로 했다.
▶김영한 국토부 주택정책관은 "원칙적으로 통합 심의를 의무 시행토록 해 인허가 소요기간을 대폭 단축하고, 고분양가 관리제도는 합리성을 보완하고 세부 심사기준 공개 등 투명성을 높이는 방안을 이달 중 HUG에서 발표할 것"이라며 "분양가상한제 지역 분양가도 전문 연구기관 협업 등을 통해 심사 기준을 구체화하는 매뉴얼을 10월까지 마련할 계획"이라고 말하며 "민간 업계와의 적극적 소통을 통한 이번 개선 조치가 더해지면 더 많은 물량의 주택이 더 빠른 시기에 공급될 수 있을 것으로 기대한다"고 덧붙였다.
3.오세훈 서울시장 서울 개발계획...서울비전 2030
❶서울시는 주거 사다리를 위해 연평균 8만 가구의 신규 주택을 공급한다는 계획이다.
▲재개발‧재건축 정상화로 2030년까지 50만가구, 주택유형 다변화로 30만가구 등 총 80만가구를 목표로 세웠다.
❷지난 4.7 보궐선거 당시 오세훈 시장(후보 시절)이 공약으로 내세웠던 2026년까지 정비사업으로 18만5000가구를 공급하겠다는 계획보다 세 배나 늘어난 규모이다.
❸오 시장이 또 야심차게 내놓은 것은 '지천 르네상스'인데 서울 전역에서 시민들이 수변 감성을 느끼면서 문화와 경제, 휴식 등 다양한 야외 활동이 가능하도록 하겠다는 청사진을 내세웠다.
❹첫 스타트는 서울 관악구 신림1구역으로 20008년 재정비촉진구역으로 지정됐지만 주민갈등 등으로 사업이 제자리걸음이었는데 이번에 서울시가 마련한 ‘재개발 활성화 6대 방안’(5월 발표) 중 신속통합기획을 통해 소하천과 실개천 등 마을의 수변공간을 시민생활 중심으로 재탄생시켜 수세권을 활성화한다는 계획이다.
▲신속통합기획이란 발표 당시에는 공공기획이란 명칭으로 소개됐는데, 공공재개발‧재건축 등과 헷갈려서 이번에 이름을 바꿨는데 서울시와 자치구, 주민이 한 팀을 이뤄 복잡한 정비사업 프로세스를 하나의 통합된 기획으로 엮어내는 방식이라 사업 추진에 속도를 낼 수 있다.
▲용적률을 259%(기존 230%)로 높이고 세대수도 4000~4200가구(기존 2886가구)로 늘리는 등 사업 여건도 좋아진다.
❺오세훈 서울시장은 지난 4월 취임 이후 문재인 대통령과의 오찬간담회에서 "여의도 시범아파트와 같은 재건축 현장을 한번 나가봐 주시면 좋겠다"고 말할 정도로 여의도 재건축 필요성을 제기해 왔고 서울시가 여의도 아파트 재건축 추진 가이드라인이 될 지구단위계획 수립을 마무리하고 있다는 소식이다.
▲시범아파트는 올해도 준공 51년차의 노후 아파트지만 재건축 규제 등에 부딪혀 재건축이 멈춘 곳인데 서울시는 내달 시범아파트의 지구단위계획을 확정할 계획으로 시범아파트와 기부채납 등을 협의중이다.
❻'통합 재건축'도 추진 중인데 한강변에 위치한 삼부·목화아파트, 화랑·장미·대교 아파트를 각각 묶어 재건축하는 구상이다.
▲목화아파트 등 한강변에 더 가깝게 위치한 일부 아파트 소유주들은 통합 재건축 시 동‧호수가 바뀌면서 오히려 기존에 누리던 조망권을 빼앗길 수 있기 때문에 이해관계가 얽혀 출발 전부터 삐거덕거리기도 하며 시범아파트에선 기부채납 비율 등에 반발이 나오고 있다.
❼서울시는 한강변 아파트 15층 규제, 50층 이상 규제, 상가비율 등을 일부 완화해주는 등 여러 '당근책'을 만지작거리고 있다.
❽한편,사전청약 제도가 3기 신도시를 건설하는 경기도와 인천지역 거주자에게 우선권을 주는 구조로 설계됐기 때문에 서울러들이 청약 당첨이 '그림에 떡'이 될듯 하여 과연 무주택 서울러들은 집을 마련할 수 있을까 염려가 되며 서울시가 재건축을 늘려 주택공급을 늘리는 것이 기존 소유주들의 배만 불려서는 안 되고 주택가격 안정으로 효과가 나타나야 하며 또한 무주택 서민들이 주택을 쉽게 구입 할 수 있도록 정책을 펴야 하겠다.