#<물권과 채권의 차이> <물권적 전세권과 채권적 전세권 차이> <전입신고 '다음 날 효력' 악용..전입 날 '주인 바꾸기' 사기>
법학을 전공 하지 않은 일반인은 물권과 채권의 차이를 잘 모르고 나이가 먹어 가면서 주택등을 거래할 때 성질상 물권이라는 것을 모르면서 등기제도를 아는 정도다.특히,민법의 전세권은 물권이지만 주택임대차 보호법에서 보호받는 권리는 성질상 채권 이라는 것을 잘 모른다.사실 주택임대차 보호법이 등장 하게 된 배경은 70년대 등기되지 않은 전세(집주인이 등기를 해 달라고 하면 다른 집 찿아 보라고 하며 안해 줌) 때문에 집이 경매등으로 넘어가 길바닥으로 내쫒기는 것이 사회문제가 되어서 세입자 보호의 필요성(채권의 물권화) 때문이며 그러다 보니 이질성이 많을 뿐더러 법이 수시로 세입자 보호측면으로 계속 개정되어 온 것이다.그러다 보니 따라서 소위 임대차 3법도 문제가 있는 것이며 아직 해결 못한 하나가 있으니 우스게 소리로 ❛집주인 관상을 잘 보고 계약을 하는 수 밖에 없다❜는 말이 있기도 한데 앞으로 해결해야 할 일이다.먼저,물권과 채권의 차이를 알아보고 물권적 전세권과 채권적 전세권 차이,전입신고 '다음 날 효력' 악용..전입 날 '주인 바꾸기' 사기등을 포스팅 한다.
1.물권과 채권의 차이
❶물권은 타인의 행위를 거칠 필요 없이 물건을 직접 지배하는 권리인 반면에 채권은 특정인에 대하여만 급부를 청구할 수 있는 권리이므로 채권에는 배타성이 없지만 물권에는 배타성이 존재한다.
❷물권은 그 사용 · 수익을 보장하기 위하여 물권적 청구권이 인정되지만, 채권은 배타성이 없으므로 모든 사람에게 권리보호를 주장할 수 있는 물권적 청구권을 인정할 수 없다.
❸물권은 내용이 서로 양립할 수 없는 물권간에 병존할 수 없지만 채권은 동시에 수개의 같은 채권이 병존할 수 있다.
❹물권과 물권은 먼저 성립한 것이 우선하고, 물권과 채권은 언제나 물권이 우선한다.
❺물권의 양도는 자유이지만 채권은 그렇지 못하다.
❻물권은 이와 같이 채권에 비하여 광범하고 강한 효력을 가지므로, 일반인들을 보호하기 위하여 공시방법이 요청되며 또 그 종류를 법정하여 함부로 약정할 수 없도록 하고 있다(민법 제185조).
❼그러나 채권은 법률이 규정하고 있는 것 이외에도 당사자의 계약에 의하여 얼마든지 정할 수 있는 점 등이 양자의 차이점이다.
2.물권적 전세권과 채권적 전세권 차이
❶물권적 전세권과 채권적 전세권은 실제 생활에서는 비슷하지만, 물권과 채권의 성격상 많은 차이가 있다.
❷민법상 전세권은 물권으로서 전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라사용 ·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리(민법 303조 l항)로 전세권자는 전세금의 반환에 관하여 다른 채권자보다 우선변제(優先辨濟)를 받을 권리가 있다.
❸전세권의 목적물은 부동산이지만, 농경지(農耕地)는 전세권의 목적으로 하지 못한다(303조 2항).
❹전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축하며, 그 기간을 갱신한 때에는 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다(312조).
❺토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. 이 경우, 전세권 설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다(304조).
❻대지(垈地)와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는, 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다(법정지상권). 그러나 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. 이 경우, 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다(303조).
❼전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 타인에게 전전세(轉傳貰) 또는 임대(賃貸)할 수 있다. 그러나 특약으로 전세계약시에 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다(306조).
❽전세권 양수인(讓受人)은 전세권 설정자에 대하여 전세권 양도인(讓渡人)과 동일한 권리의무가 있고, 전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였을 때 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 진다(307 ·308조).
❾전세권자는 목적물의 현상을 유지하고, 그 통상의 관리에 속하는 수선을 하여야 할 의무를 지나, 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여, 소유자의 선택에 따라 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다(309 ·310조).
❿전세권자가 전세계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용 ·수익하지 아니한 경우에는 전세권 설정자가 전세권의 소멸을 청구할 수 있고, 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다(311조).
▲전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸하고, 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다(314조).
▲전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임 있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해배상책임을 진다. 전세권 설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다(315조).
⓫전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다(313조).
▲전세권의 존속기간이 만료한 때에는 전세권자는 목적물을 원상회복하여야 하며, 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다.그러나 전세권 설정자가 그 부속물의 매수(買受)를 청구한 때에는 정당한 이유 없이 거절하지 못하는 반면에, 그 부속물건이 전세권 설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권 설정자에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물이 전세권 설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다(316조).
⓬전세권이 소멸한 때에 목적물 인도 및 전세권 설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부와 전세금반환은 서로 동시이행의 관계에 있고, 전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 경매법에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있고(317 ·318조), 그 경매대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다(303조 1항).
▲물권적 청구권에 관한 규정(213 ·214조)과 상린관계 규정(216∼244조)은 전세권자간 또는 전세권자와 인지 소유자 및 지상권자간에 준용된다(319조).
⓭형식주의하의 현행 민법상 전세권은 등기를 한 전세권에 한하고, 등기를 하지 아니한 이른바 채권적 전세권(소위 일반인이 알고 있는 전세라는 것!)은 민법상 임차권(賃借權)으로서 임대차계약에 관한 규정이 적용되지만, 미등기 전세권자는 ‘주택임대차보호법’에 의하여 보호를 받는다.
⓮채권적 전세로 부르는 임대차는 반드시 소유자와 계약을 해야하는 것이 아니어서 타인소유의 건물이지만 임대권한이 있는 자(가령 등기를 마치지 않은 주택양수인)와도 계약을 할 수 있다.
⓯일반적으로 '전세계약'라고 부르는 계약은 대부분 임대차계약이고 전세권을 설정하는 계약은 보증금이 아니라 전세금을 지급해야하며 임대차계약으로는 전세권 설정 등기를 할 수는 없고, 전세권을 설정하기 위한 별도의 약정이 있어야 한다.
⓰또한,채권의 특성상 주택이 양도되면 임대차가 항상 승계되는 것이 아니라 임차인은 일정기간 동안 이의를 제기할 수 있고, 이 경우 임대차계약은 주택 양도인에게도 여전히 유효하다.
▲즉,집주인이 바뀌었는데, 바뀐 집주인의 자력(재산 상태)이 의심되는 경우라면 세입자는 임대차 승계를 거절하면서 원래의 집주인에게 보증금을 반환하라는 청구를 할 수도 있다.
⓱전세권자는 목적물을 사용,수익할 수 있는 점에서 임차인과 별 차이가 없을 수도 있으나, 임차인의 지위는 임대차계약에 따른 것이어서, 전세권 계약만 있고 임대차계약이 없는 경우에는 임차인으로서의 지위가 있다고 볼 수는 없으나 다만, 미등기전세의 경우 주택임대차보호법을 준용하므로, 사실상 임차인과 다름 없다.
⓲실제생활에서는 특히 주민등록이나 점유를 이탈해야할 때(가령, 이사를 갈 때) 차이가 있는데, 주택임대차보호법상 대항력을 유지하려면 주민등록과 점유가 계속되어야 한다.
▲즉 주민등록을 이탈하거나, 점유가 유지되지 않으면 대항력 역시 존속되지 않고 그래서 가령 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입신고를 하면, 새로 전입신고를 한 다음날부터 대항력이 발생하게 된다.(이 때문에 대항력 유지를 위해 임차권등기가 필요하다)
▲특히,다음 날부터 대항력이 발생 하는 점을 악용하는 소유주가 있을 것이라는 점은 입법 당시부터 예상된 일이었다.
▲미등기전세를 제외한 일반적인 전세권의 경우 등기를 해야 하므로 점유를 하지 않거나 주민등록을 옮기더라도 전세권자로서의 권리가 유지되므로 위와 같은 일이 발생하지 않는다.
⓳일반적으로 전세권보다 임차권이 더 유리할 때가 많은 것이, 임대차보호법으로 임차권을 더 두텁게 보호하고 있기 때문이지만, 위와 같이 주민등록을 옮겨야하거나 점유를 풀어야할 필요가 있는 때에는 대항력의 문제가 있으므로 전세권이 유리할 수도 있다.
⓴또한, 주민등록을 할 수 없는 경우, 예를 들면 외국인이나 법인인 경우라거나, 상가를 임차하였으나 사업자등록을 하지 않는 경우에는 임대차보호법상의 대항력을 갖추기 어렵다는 문제가 생길 수 있어, 임차권이 더 좋다고 할 수 없다.
3.전입신고 '다음 날 효력' 악용..전입 날 '주인 바꾸기' 사기
❶전세 들어온 날 자신도 모르게 바뀐 집주인이 집을 담보로 잡히는 바람에 전세금을 날리게 된 세입자들이 늘고 있다는 보도가 나온다.
❷김모 씨는 지난 4월 서울 상도동 빌라에 전세 2억3500만원으로 들어갔는데 추석 연휴가 시작되기 직전 집이 경매에 넘어갔다는 통지를 받았는데 알고 보니 전세 잔금을 치르고 이사 온 당일 집주인이 바뀌어 있었다.
❸새로운 집주인은 김씨가 확정일자를 받기 전 집을 다른 사람에게 2억5천만원을 빌린 다음 담보로 근저당을 설정해 빚을 내고 잠적했다.
❹부동산에선 동시 계약을 진행한 건 맞지만 임차인에게 고지를 해줄 의무가 없다고, 그러면 누구한테 들어야 되냐니까 변경된 집주인한테 들어야 된다고 해당 부동산은 책임이 없다는 입장이나 실제로 법으로 공인중개사에게 책임도 물을 수는 없다.
❺7월, 8월 두 달간 전입한 날 바뀐 집주인한테 보증금을 떼인 세입자는 신고된 것만 29명으로 대부분 수도권에서 발생했는데, 서울에서 접수된 13건 가운데 10건은 빌라가 많은 관악구나 금천구 등 서남권에 몰려있다고 한다.
❻현행법상 전입신고를 한 다음 날부터 세입자의 대항력이 생긴다는 점을 노린 사기 수법으로 보이는데 이를 악용해 전입 당일,보증금을 돌려줄 능력이 없는 사람에게 소유권을 넘기는 수법이다.
❼사채업자들한테 가서 신용불량자들 리스트를 뽑아서 조선족 내지 신용불량자들한테 돈 300만원 쥐여 주고 명의만 이용한다는 것이다.
❽이런 피해를 막으려면 전입신고와 동시에 확정일자를 부여받고,이사를 온 뒤에도 등기부등본을 수시로 확인하는 게 좋다.
❾생각컨대,정부와 국회는 앞으로도 이런 피해가 많아질 것인 만큼 계약과 동시에 당일 날 대항력이 생기도록 입법을 하여야겠다.
<다음을 참고 하세요!>
#집주인-세입자 모두 알아야 하는 주택임대차 보호법 중요 사항
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