#<세입자도 집주인도 패닉 빠졌다..정부 법원 제각각 판단,전세끼고 산 아파트 실거주 언제부터?> <전입신고가 안된다고요?..사회초년생,오피스텔 전세 주의보>
계약갱신청구권이 시행된 지 약 14개월이 지난 가운데 계약 연장을 놓고 집주인과 세입자 간 법정 공방이 본격화 되고 있다.
최근 오피스텔 전세 매물들 중에 오피스텔 소유주가 세금 납세를 회피하기 위해서‘전입신고 불가’ 항목이 붙어 있다.여전히 세입자보다 소유주가 갑인 상황이라 덜컹 계약을 했다가는 보증금을 못 받을 가능성이 크다.세입자도 집주인도 패닉 빠졌다..정부 법원 제각각 판단, 전세끼고 산 아파트 실거주 언제부터?전입신고가 안된다고요?..사회초년생, 오피스텔 전세 주의보등을 포스팅 한다.
1.세입자도 집주인도 패닉 빠졌다..정부 법원 제각각 판단, 전세끼고 산 아파트 실거주 언제부터?
❶임대차 거래 안정성을 높이기 위해 도입된 새 임대차보호법이 오히려 임대인과 임차인간 갈등을 키우고 있고 이에 대해 주택업계에서는 법 시행을 소급적용해 순환 주기를 강제적으로 조정하면서 공급을 급감한데다 계약갱신을 거절할 수 있도록 한 조항이 명확치 않아 벌어지는 현상이라는 지적이다.
❷여기에 세입자가 계약갱신요구권을 행사한 이후 집을 산 새로운 집주인이 실거주를 이유로 기존 세입자의 갱신 요구를 거부할 수 있는지를 두고 법원의 판결까지 엇갈리고 있어 시장의 혼선이 가중되는 모습이다.
❸정부는 세입자 보호를 위해 계약갱신요구권이 행사된 이후에 집을 취득한 집주인은 실거주 목적이어도 기존 갱신 요구를 거부할 수 없다는 유권해석을 내린 바 있으나 법원의 최종 판결이 나오기 전에는 이를 무조건 믿고 따를 수는 없는 상황이 됐다.
❹지난달 12일 서울동부지법은 이같은 정부의 유권해석을 정면에서 부인하는 내용의 판결을 내렸다.
▲판결문을 보면 세입자는 지난해 10월 초 집주인에게 계약갱신요구권을 행사했고 해당 주택을 구입한 새로운 집주인은 그보다 늦은 그달 말 소유권이전등기를 마쳤다.
▲이후 새로운 집주인은 세입자에게 내용증명을 보내 '실거주 목적으로 매수했으니 임대차 기간이 끝나면 집을 비워달라'고 요구했고, 계약기간이 지나도 세입자가 퇴거를 거부하자 건물인도 소송을 제기했다.
▲이에 대해 법원은 "주택이 양도된 경우 양수인은 주택의 소유권과 결합해 임대인의 임대차계약상 권리와 의무 일체를 포괄적으로 승계하며,갱신요구거절권 또한 승계한다"며 세입자가 해당 주택을 인도하라며 원고 승소 판결했다.
▶이는 정부의 유권해석과는 상반된 판결로 국토부와 법무부는 작년 9월 11일 보도설명자료를 통해 "임차인이 갱신거절사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없다"고 밝힌 바 있다.
▲정부의 유권해석대로라면 새로운 집주인은 이미 세입자가 계약갱신요구권을 행사한 집을 취득한 것이니 기존 세입자의 계약을 갱신해 주고 나서 2년 뒤 집에 들어갈 수 있다.
▶하지만, 법원의 판단은 정부의 유권해석에 대해 행정청의 행정해석이 법원의 법 해석 권한을 기속하지 않고,행정해석의 내용을 살펴봐도 법리적 근거가 제시되지 않아 따를 것이 되지 않는다고 본 것이다.
❺하지만 그로부터 일주일 뒤인 지난달 20일 서울중앙지방법원에선 이와 정반대로 세입자의 손을 들어주는 건물인도 소송 판결이 났다.
▲이 사건에서도 세입자는 작년 10월 중순 기존 집주인에 계약갱신을 요구했고 새로운 집주인은 그보다 늦은 그달 말 소유권이전등기를 마치고 집을 취득했다.
▶앞의 사례와 사실관계가 거의 같지만, 다른 판결이 나온 것이다. 법원은 "실제 거주를 이유로 한 갱신 거절이 가능한지는 임차인이 계약 갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 해야 한다"며 "임차인이 계약갱신 의사를 표시하면 바로 그 효과가 발생한다"고 판시했다.
▲즉, 이미 세입자가 계약갱신요구권을 적법하게 행사했다면 계약은 이미 갱신됐고, 새로운 집주인은 그런 상황을 물려받았기에 다시 그 갱신요구를 거절할 수 없다는 취지다.
❻계약갱신청구권과 관련한 법원의 주요 판단은 이날까지 총 4차례가 있었고 가장 최근 나온 법원의 판단은 '법인소유의 주택은 임대인이 실거주를 목적으로 하더라도 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다'는 것이었다.
▲A법인은 "주택을 법인 사무실 및 임직원 기숙사로 사용하겠다"고 했고, 임차인은 "목적물(주택)이 자연인이 아닌 법인의 소유이므로 (임대인의 실제 거주에) 해당되지 않는다"고 맞섰다.
▲이어진 소송에서 법원은 '법인의 경우는 실거주를 할 수 있는 대상이 아니라는 점' 등을 들어 임차인의 손을 들어줬다.
❼앞서 3월에 나온 계약갱신청구권 관련 첫 판결에서도 법원은 임차인의 거주안정을 우선했다.
▲종전 집주인에게 전세 계약 연장을 위한 계약갱신청구권을 행사했을 경우, 새 집주인이 실거주를 목적으로 하더라도 세입자에게 집을 비워달라고 할 수 없다는 판결이다.
▲매수자가 소유권이전등기를 마치기 전에 세입자가 기존 집주인에게 계약갱신청구권 행사를 마쳤다면 매수자는 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 권리가 없다는 것이 법원의 판단이었다.
❽4월에는 집주인이 실거주를 하겠다고 임차인의 계약갱신 청구를 거절했으나, 새로운 세입자와 계약을 맺어 패소하는 사건이 있었다.
❾5월에는 주택임대차보호법이 시행되기 전 실거주 목적으로 임차인이 있는 아파트를 구매했다면 임대차 갱신을 거절할 수 있다는 법원의 판결이 있었다.
❿첨예한 사안에서 법원의 판결이 엇갈림에 따라 혼란은 당분간 계속될 것으로 보인다. 집주인과 세입자의 각종 분쟁에 대한 판정을 내리는 것은 결국 법원이기 때문이다.
⓫정부는 임차인의 계약갱신청구권 행사에 있어 임대인과 분쟁이 지속되며 혼란이 야기되자 매매계약시 집주인은 세입자의 갱신청구권 행사 여부를 확인해야 한다는 유권해석도 내놓았지만, 여전히 임대인과 임차인의 편법적인 방식들이 발생하면서 이와 관련한 손해배상 문제 등도 이어질 수 있을 것으로 예상된다.
⓬주택임대차보호법에서 새로운 집주인의 계약갱신요구권 행사와 관련한 조문을 선명하게 다듬어야 한다.
⓭국토부 관계자는 "확정적인 법리가 인정되는 것은 대법원 확정판결"이라며 "법원의 최종 판단을 기다려봐야 할 것 같다"라고 말했다.
▲유권해석이란 국가의 권한 있는 기관에 의하여 법의 의미내용이 확정되고 설명되는 것을 말하며 학리상으로는 부당한 경우라고 하더라도 이에 복종하여야 할 하나의 구속력을 가지고 있는 해석이므로 강제해석이라고도 하고 유권해석은 다시 입법적 해석 · 사법적 해석 및 행정적 해석의 3종으로 나눌 수 있다.
▲특히,사법적 해석은 법원,특히 대법원에 의해 행하여지는 해석으로 판결로써 행해지므로 재판해석이라고도 하며 구체적 쟁송의 해결을 목적으로 추상적인 법규범의 객관적 의미를 파악하는데 중점을 두므로, 구체적이고 특정한 법적 분쟁에 대한 해석이라 할 수 있으며, 이는 최종적인 구속력을 가진다.
▲또한,사법적 해석은 법원, 특히 상급법원이 판결을 통하여 내리는 법의 해석으로 성문법주의 국가에서는 판례가 법원에 대하여 법적인 구속력을 갖지 못하므로 사법적 해석은 절대적인 권위는 가지지 못하나 상급법원이 내린 법의 해석은 일정한 범위 내에서 하급법원을 사실상 구속하므로 국토부 관계자는 위와 같은 말을 하는 것이다.
⓮한편,임대인과 임차인의 갈등은 정부의 7·10 대책으로 시행한 임대차 3법 중 '주택임대차보호법'에 포함된 계약갱신청구권 시행으로 가속화됐다.
▲계약갱신청구권은 계약 기간을 기존 2년에서 4년으로 늘리는 게 취지다.
▲그러나 새로운 법을 과거 계약까지 소급적용하면서 관련 분쟁이 늘고 있는 추세다.
⓯실제 작년 7월 1건이던 조정 건수는 12월 41건으로 늘었다. 임대차 분쟁 관련 상담도 크게 늘어 새 임대차법 시행 직후인 지난해 8월부터 올해 5월말까지 공단에 접수된 임대차 관련 상담건수는 7만4456건으로, 월평균 약 6768건의 상담이 이뤄졌다.
▲법 시행 전(작년 1~7월) 월 평균 4594건의 상담 건수와 비교하면 1.5배가량 증가한 수치다.
⓰생각컨대,국회가 법개정을 해 명료하게 하든지 대법원은 재판이 들어와야 재판을 할 수밖에 없으므로 누군가 대법원까지 가서 대법원의 확정판결이 나올 때까지 하급심들의 판단은 위에서 본바와 같이 달라서 혼란은 불가피 할 것 같다.
2.전입신고가 안된다고요?..사회초년생, 오피스텔 전세 주의보
❶최근 전세가격이 많이 올라 일반 다가구‧다세대가구와 오피스텔 가격차이가 크지 않은 상황에서, 사회초년생이게 오피스텔은 직장 근처에 위치했을 뿐더러 대중교통 이용에 더욱 편리하다는 이점이 있기 때문에 ‘전입신고 불가’ 조건의 오피스텔 위험에 노출된 사회초년생이 많을 것으로 보인다.
❷전입신고를 하는 이유는 본인이 해당 거주지에 들어왔다는 사실을 법적으로 인정받을 수 있는 것으로 만에 하나 집주인과 보증금 반환 문제가 생겼을 경우 자신의 권리를 보장받을 수 있는 것이다.
❸일단,오피스텔은 거주하는 방식에 따라 둘로 나뉘는데 사람이 거주하면 주거용, 사무실로 이용하면 업무용이므로 건축법상으로는 업무시설로,주택법상으로는 준주택으로 분류된다.
❹일반적으로 세입자가 집을 계약할 때에는 전입신고를 해야 하는데, 임대인들이 전입신고를 할 시 오피스텔이 주거용으로 간주되는 것을 막기 위해서 시세보다 낮은 가격으로 거주지를 제공하는 대신 신고를 못 하게 막는 것이다.
▲전입신고는 본인의 주소지가 변경되면 해당 거주지의 관할구청에 이사신고를 하는 절차다.
❺실제 주거용과 업무용 오피스텔은 세제 부담이 다르다.
▲지난해 7·10 대책 후속 입법이 시행되면서 주거용 오피스텔의 취득세와 양도세 등이 대폭 강화됐다.
▲수도권에서는 주거용 오피스텔 한 채를 보유하고 다른 주택을 샀다면 8%의 취득세를 내야 한다.
▲한 채 더 구매하면 12%까지 뛴다.
▲아울러 다주택자로 분류돼 종합부동산세 부과 대상이 된다.
❻반면 업무용 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외다.
▲업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라는 이점도 있다.
▲집주인이 업무용 오피스텔을 분양받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있다.
▲만약 나중에라도 임차인이 전임신고를 하면 집주인은 환급받은 부가세 10%를 다시 뱉어내야 한다.
❼근저당권 설정등기란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고,결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말하는데 만에 하나 집주인에게 문제가 생길 경우를 대비해 근저당권 설정’을 해놓길 바란다.
❽한편,세무 당국은 전입신고의 유무만으로 주거용과 업무용을 구분하기 때문에 주거용과 업무용 오피스텔을 구분할 수 있는 제도적 장치가 사실상 없다는 점이 문제점이다.
❾따라서,전입신고가 차단되면 세입자는 보증금을 보호받지 못하는 등 불법임대로 발생한 피해를 고스란히 떠안게 되고 연말정산 혜택도 전혀 받을 수 없으므로 사회 초년생은 각별한 주의를 요한다.